Um contribuinte comprou um imóvel rural em 2001 e, desde então, repete o mesmo valor na declaração de bens. Agora ele quer levar a terra para o capital de uma empresa, pelo valor que informou ao Fisco no documento anual do imposto territorial. A Receita Federal respondeu, na Solução de Consulta da Coordenação-Geral de Tributação (Cosit) n. 183, de 23 de setembro de 2026, como se calcula o ganho de capital de imóvel rural nessa operação. A régua é o Valor da Terra Nua (VTN) informado ao Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) no ano da compra e no ano da transferência. O ato saiu no Diário Oficial da União (DOU) de 25 de setembro de 2026.
Para quem organiza patrimônio rural em empresa familiar, a resposta pesa. Ela define quanto imposto a pessoa física paga no dia em que a fazenda muda de dono, ainda que o novo dono seja uma sociedade da qual ele mesmo é sócio.
A Solução de Consulta Cosit n. 183/2026 em resumo
O consulente adquiriu o imóvel rural em 2001. Na Declaração de Ajuste Anual do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (IRPF), o bem aparece pelo mesmo valor desde então. No Documento de Informação e Apuração do ITR (DIAT) de 2024, porém, o VTN declarado já era bem maior. Ele perguntou se integralizar o capital pelo VTN do DIAT, acima do valor da declaração de bens, gera ganho de capital.
A Cosit respondeu que sim e, em seguida, disse como medir. Para imóvel rural adquirido a partir de 1997, o custo de aquisição é o VTN declarado no DIAT do ano da aquisição. O valor de alienação, por sua vez, é o VTN declarado no DIAT do ano em que o imóvel sai do patrimônio. Logo, a diferença entre os dois é o ganho tributável na pessoa física.
O ato cita como dispositivos o art. 19 da Lei n. 9.393/1996 e o art. 10 da Instrução Normativa n. 84/2001 da Secretaria da Receita Federal (SRF). Não há vinculação a solução de consulta anterior. A publicação saiu no DOU, seção 1, página 35.
Na integralização, o ganho de capital de imóvel rural segue regra especial
Para entender a resposta, é preciso olhar duas regras que se cruzam. A primeira é geral e vale para qualquer bem. Pelo art. 23 da Lei n. 9.249/1995, a pessoa física pode transferir bens a uma empresa, para integralizar capital, pelo valor da declaração de bens ou pelo valor de mercado. Se escolher valor maior que o declarado, a diferença é tributada como ganho de capital (art. 23, § 2º). Do mesmo modo, o art. 16 da Instrução Normativa SRF n. 84/2001 repete essa lógica.
A segunda regra, no entanto, é especial e vale só para imóvel rural. O art. 19 da Lei n. 9.393/1996 trata do tema desde 1º de janeiro de 1997. Por ele, o custo de aquisição e o valor de venda do imóvel rural são o VTN declarado nos anos da compra e da venda. Assim, a Cosit aplicou o princípio da especialidade. Como há norma própria para o imóvel rural, ela afasta a regra geral da declaração de bens.
O que é o VTN e por que ele pesa tanto
O art. 8º da Lei n. 9.393/1996 obriga o contribuinte do ITR a entregar o DIAT todo ano, com o VTN de cada imóvel. O § 2º do mesmo artigo diz que o VTN reflete o preço de mercado das terras em 1º de janeiro e vale como autoavaliação a preço de mercado. Ou seja, o número que o produtor escolhe para calcular o imposto territorial é o mesmo que, anos depois, a lei usa para medir o ganho na venda.
Por outro lado, o VTN, pelo art. 9º, § 1º, da Instrução Normativa SRF n. 84/2001, exclui benfeitorias, culturas, florestas plantadas e pastagens cultivadas. Ainda assim, esses custos, quando não deduzidos como despesa de custeio da atividade rural, podem somar-se ao custo de aquisição (art. 9º, § 2º). Em seguida, a Cosit transcreveu a orientação do programa de perguntas e respostas do IRPF de 2024. Por ela, sem o DIAT do ano da compra ou da venda, o cálculo volta aos valores reais da transação, como prevê o art. 10, § 2º, da mesma instrução normativa.
Ganho de capital de imóvel rural comprado antes de 1997
O parágrafo único do art. 19 da Lei n. 9.393/1996 separa o passado. Para o imóvel rural adquirido antes de 1º de janeiro de 1997, o custo de aquisição é o valor da escritura pública, com a correção permitida pelo art. 17 da Lei n. 9.249/1995 até 31 de dezembro de 1995. A Solução de Consulta n. 183/2026 trata apenas do imóvel adquirido a partir de 1997, que era o caso concreto.
Na holding, o ganho de capital de imóvel rural depende do DIAT antigo
Na prática, a consequência aparece num exemplo hipotético. Imagine uma fazenda comprada em 2001, com VTN de R$ 500.000,00 no DIAT daquele ano. Se o DIAT do ano da integralização trouxer VTN de R$ 3.000.000,00, o ganho de capital de imóvel rural será de R$ 2.500.000,00. Nessa faixa, a alíquota é de 15%, pelo art. 21 da Lei n. 8.981/1995, que escalona o imposto de 15% a 22,5%.
O ponto de partida da conta, portanto, é o DIAT do ano da compra, e ele costuma passar despercebido. Em 2001, o VTN declarado pode ter ficado abaixo do preço da escritura, porque exclui benfeitorias e, às vezes, porque se declarou pouco para pagar menos ITR. Então o custo reconhecido é menor, e o ganho de capital de imóvel rural cresce na mesma medida.
Há, porém, um efeito na direção oposta. Quem declarou VTN realista ao longo dos anos tem um custo de partida mais alto e, com ele, um ganho menor. A lei premia a coerência entre o que se informa ao ITR e o que se pretende sustentar no imposto de renda.
A Solução de Consulta vale para outros contribuintes
Pelo art. 33 da Instrução Normativa RFB n. 2.058/2021, a solução de consulta da Cosit vincula a Receita Federal a partir da publicação. Também respalda qualquer contribuinte que se enquadre na mesma hipótese, ainda que não tenha sido o consulente. Mesmo assim, a fiscalização pode conferir se o caso concreto de fato se encaixa.
O ato deixou uma ponta solta no item 12. Segundo a Cosit, “as demais diferenças” devem ser tratadas na esfera da pessoa jurídica que recebe o imóvel. Contudo, a frase não diz quais diferenças são essas, nem como a empresa registra o bem que recebeu.
Meu comentário
Leio a Solução de Consulta n. 183/2026 como tecnicamente correta. A lei de 1996 fez uma escolha clara, e a Cosit apenas a aplicou a uma operação que a regra geral da declaração de bens costuma dominar. Quem integraliza imóvel rural precisa, antes de tudo, localizar os dois DIATs: o do ano da compra e o do ano da transferência.
Vejo, todavia, um custo pouco discutido nessa regra. O produtor que declara VTN baixo para reduzir o ITR planta, sem perceber, o imposto de renda que pagará décadas depois. Some-se a isso o art. 14 da Lei n. 9.393/1996, que permite à Receita rever o VTN subavaliado com base em levantamentos de preços de terras. Declarar o VTN com realismo passou a ser decisão de planejamento, tomada anos antes de qualquer venda.
Entendo, também, que a consulta não fechou uma dúvida relevante. O art. 23 da Lei n. 9.249/1995 continua permitindo a integralização pelo valor da declaração de bens, sem ganho. Mas o ato não diz se essa via segue aberta para o imóvel rural, ou se a regra do VTN se impõe mesmo quando o sócio escolhe o valor histórico. A resposta a essa pergunta muda o custo de toda reorganização patrimonial no campo, e merece um ato próprio da Receita.
Para quem prepara o planejamento sucessório com uma holding patrimonial, a lição é organizar o histórico antes de assinar o contrato social. Declarações antigas, recibos de benfeitorias e o controle do que foi deduzido como custeio pesam mais do que a planilha de avaliação feita às vésperas da operação.
O VTN declarado hoje define o imposto de amanhã
A Solução de Consulta Cosit n. 183/2026 confirma que, no imóvel adquirido a partir de 1997, o ganho de capital de imóvel rural nasce da diferença entre dois números do ITR. Ou seja, o valor da declaração de bens do IRPF fica em segundo plano. Para o proprietário rural, o recado é olhar para trás, reunir os DIATs e os comprovantes de benfeitorias, e só depois decidir por qual valor a fazenda entra na empresa. Cada caso depende do histórico declarado, e vale avaliá-lo com os documentos em mãos.
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Fontes
BRASIL. Receita Federal. Coordenação-Geral de Tributação. Solução de Consulta Cosit n. 183, de 23 de setembro de 2026. Disponível em: normasinternet2.receita.fazenda.gov.br. Acesso em: 25 set. 2026.
BRASIL. Diário Oficial da União, Seção 1, n. 182, p. 35, 25 set. 2026. Soluções de Consulta n. 181 a 184, de 23 de setembro de 2026. Disponível em: in.gov.br. Acesso em: 25 set. 2026.
BRASIL. Lei n. 9.393, de 19 de dezembro de 1996, arts. 8º, 14 e 19. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 25 set. 2026.
BRASIL. Lei n. 9.249, de 26 de dezembro de 1995, arts. 17 e 23. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 25 set. 2026.
BRASIL. Lei n. 8.981, de 20 de janeiro de 1995, art. 21, com a redação da Lei n. 13.259/2016. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 25 set. 2026.
BRASIL. Secretaria da Receita Federal. Instrução Normativa SRF n. 84, de 11 de outubro de 2001, arts. 9º, 10 e 16. Disponível em: normas.receita.fazenda.gov.br. Acesso em: 25 set. 2026.
BRASIL. Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil. Instrução Normativa RFB n. 2.058, de 9 de dezembro de 2021, art. 33. Disponível em: in.gov.br. Acesso em: 25 set. 2026.
