Uma empresa levou imóveis para o capital social e contava com a imunidade do ITBI na integralização. A conta virou outra: o Município de São Paulo, depois de fiscalizar, concluiu que a atividade real da sociedade era preponderantemente imobiliária, afastou o benefício e passou a exigir o imposto. Os débitos em execução já superavam R$ 400 mil (quatrocentos mil reais). O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) negou a liminar que suspenderia a cobrança e manteve, por ora, a exigência (Agravo de Instrumento n. 2064031-87.2026.8.26.0000, 14ª Câmara de Direito Público, relator desembargador Walter Barone, julgamento de 7 de julho de 2026).

A decisão interessa a quem organiza patrimônio por holding e usa a integralização de imóveis como peça do planejamento. Ela mostra que a imunidade do ITBI na integralização depende de um teste de fato, o da atividade preponderante, e não se resolve apenas com a leitura do objeto social.

O que o TJSP decidiu sobre a imunidade do ITBI na integralização

A contribuinte ajuizou ação anulatória para desconstituir autos de infração do Município, que cobravam ITBI sobre imóveis integralizados ao capital em dezembro de 2018. Pediu tutela de urgência para suspender a exigibilidade dos créditos, impedir atos de cobrança e sustar bloqueios via Sisbajud e penhoras. Sustentou três pontos centrais: a operação estaria protegida pela imunidade do art. 156, § 2º, I, da Constituição da República (CRFB/1988); a ressalva da atividade imobiliária alcançaria fusão, cisão e incorporação, não a integralização direta de capital; e sua atividade principal seria a locação de equipamentos, não o mercado imobiliário. Contestou, ainda, a base de cálculo arbitrada pelo Fisco.

O Município respondeu que os lançamentos não decorreram apenas do objeto social. Houve procedimento administrativo específico, no qual a administração analisou as operações efetivamente desenvolvidas e concluiu pela preponderância imobiliária. O mesmo procedimento examinou o valor venal dos bens e levou ao arbitramento de nova base de cálculo.

A 14ª Câmara de Direito Público negou provimento ao agravo, por unanimidade. Fixou que a imunidade não é automática nem incondicional: pode ser afastada quando a sociedade adquirente exerce atividade preponderantemente imobiliária. Registrou que a conclusão sobre a atividade predominante veio de análise fiscal concreta, não de presunção abstrata, e que o arbitramento também foi precedido de procedimento administrativo. Por isso, ao menos nesta fase de cognição sumária, manteve a exigibilidade do imposto.

Vale um cuidado de leitura. Trata-se de decisão em agravo contra o indeferimento de liminar, em juízo provisório. O mérito da ação anulatória segue em discussão, e a contribuinte ainda poderá provar, na instrução, que sua atividade não é imobiliária.

Por que a atividade preponderante decide a imunidade do ITBI na integralização

A imunidade tributária da integralização está no art. 156, § 2º, I, da CRFB/1988: o ITBI não incide sobre bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A mesma regra traz uma ressalva. O benefício não se aplica quando a atividade preponderante da adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil. Aí está o nó do caso.

A controvérsia tem duas camadas. A primeira é interpretativa: a expressão “nesses casos”, no texto constitucional, alcança também a integralização de capital, ou a ressalva da atividade imobiliária valeria apenas para fusão, incorporação, cisão e extinção? A segunda é probatória: definida a incidência da ressalva, como se apura a preponderância imobiliária? O julgado paulista adotou, na cognição sumária, a leitura que aplica a ressalva à integralização e prestigiou a apuração fiscal concreta da atividade.

A primeira camada está no Supremo Tribunal Federal (STF), no Tema 1.348 da repercussão geral (Recurso Extraordinário n. 1.495.108). O tribunal definirá o alcance da imunidade do ITBI na integralização de capital quando a atividade preponderante da empresa for a compra e venda ou a locação de imóveis. Até a suspensão, os votos proferidos sinalizavam a imunidade incondicionada, indiferente à atividade imobiliária, tese favorável ao contribuinte. O julgamento virtual, porém, foi interrompido por pedido de destaque e será retomado em sessão presencial, sem tese fixada. Enquanto o Supremo não conclui, decisões como a do TJSP convivem com o debate e adotam, cada uma, a leitura que reputam correta.

A prova da atividade e o cuidado com a base de cálculo

Além da tese constitucional, o caso ensina sobre prova. O objeto social importa, mas pode não encerrar a análise. A contribuinte afirmava locar equipamentos; ainda assim, o Município examinou as operações concretas e concluiu pela preponderância imobiliária. Para sustentar a imunidade, convém documentar quais atividades a empresa efetivamente exerce, de onde vêm suas receitas, qual a participação do segmento imobiliário no faturamento e como os imóveis são usados após a transferência. Acompanhar e responder às intimações fiscais é parte do jogo: a ausência de documentos na fiscalização pesa contra o contribuinte.

Há, ainda, uma segunda discussão embutida, independente da primeira. Mesmo que o imposto seja devido, resta definir a base de cálculo. No caso, o Município arbitrou novo valor após procedimento próprio, e a contribuinte contestou o critério. São debates distintos: um decide se a operação é imune; o outro, quanto se paga se a imunidade cair. Convém tratar cada um com a sua prova.

Meu comentário

Leio a decisão como cautelosa e coerente com o momento processual, embora dura com o contribuinte. Em cognição sumária, o TJSP não afirmou que a integralização é sempre tributável; disse que a imunidade não é automática e que a apuração da atividade, feita em procedimento administrativo, tem peso. Isso é diferente de decidir o mérito. A contribuinte ainda pode virar o jogo na instrução, se provar que não é uma imobiliária disfarçada.

Ainda assim, o recado prático é desconfortável para o planejamento tributário apressado. Muita gente monta holding, integraliza imóveis e trata a imunidade do ITBI como certeza, sem olhar para a atividade real e para a origem das receitas. O caso paulista mostra o custo dessa desatenção: uma autuação de mais de R$ 400 mil e a cobrança mantida em segunda instância. Quando o Fisco fiscaliza a operação por dentro e encontra preponderância imobiliária, a imunidade vira litígio, não escudo.

Também não escondo minha expectativa quanto ao STF. A tese da imunidade incondicionada, que vinha à frente antes do destaque, tem bom lastro no texto do art. 156, § 2º, I, e traria segurança a milhares de reorganizações patrimoniais. Enquanto o Tema 1.348 não é julgado, porém, prudência é a palavra: cada integralização merece uma leitura da atividade efetiva e um cuidado redobrado com a prova. Torcer pela tese boa não substitui documentar o caso concreto.

O que fica do julgado

A imunidade do ITBI na integralização de imóveis não é automática. Ela pode ser afastada quando a atividade preponderante da adquirente for imobiliária, e essa preponderância se apura por procedimento fiscal concreto, não só pelo objeto social. O TJSP manteve, em liminar, a cobrança de mais de R$ 400 mil, mas o mérito segue aberto, assim como a base de cálculo arbitrada. No plano constitucional, a palavra final é do STF, no Tema 1.348 (RE n. 1.495.108), ainda pendente. Para quem usa holding, a lição é montar a estrutura sobre substância e prova: atividade real, receitas documentadas e uso efetivo dos imóveis, para que a imunidade resista à primeira fiscalização.

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Fontes

BRASIL. Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de Instrumento n. 2064031-87.2026.8.26.0000, 14ª Câmara de Direito Público, relator desembargador Walter Barone. Julgamento de 7 de julho de 2026 (imunidade do ITBI na integralização e atividade preponderante imobiliária).

BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Tema 1.348 da repercussão geral (Recurso Extraordinário n. 1.495.108). Alcance da imunidade do ITBI na integralização de capital quando a atividade preponderante da empresa é a compra e venda ou a locação de imóveis. Disponível em: https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/tema.asp?num=1348. Acesso em: 10 jul. 2026.

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, art. 156, § 2º, I. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm. Acesso em: 10 jul. 2026.

TRIBUTO SEM AÇÚCAR. TJSP: imunidade do ITBI na integralização de imóveis depende da atividade preponderante da empresa. Boletim de 9 de julho de 2026 (curadoria Almeida Neto).