Uma empresa levou imóveis para o capital social e contava com a imunidade do ITBI na integralização. A conta virou outra: o Município de São Paulo, depois de fiscalizar, concluiu que a atividade real da sociedade era preponderantemente imobiliária, afastou o benefício e passou a exigir o imposto. Os débitos em execução já superavam R$ 400 mil (quatrocentos mil reais). O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) negou a liminar que suspenderia a cobrança e manteve, por ora, a exigência (Agravo de Instrumento n. 2064031-87.2026.8.26.0000, 14ª Câmara de Direito Público, relator desembargador Walter Barone, julgamento de 7 de julho de 2026).

A decisão interessa a quem organiza patrimônio por holding e usa a integralização de imóveis como peça do planejamento. Ela mostra que a imunidade do ITBI na integralização depende de um teste de fato e não se resolve apenas com a leitura do objeto social. E não está sozinha: dias depois, o Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) seguiu a mesma direção, por outro fundamento, ao negar a imunidade a uma holding familiar que não comprovou atividade econômica real.

O que o TJSP decidiu sobre a imunidade do ITBI na integralização

A contribuinte ajuizou ação anulatória para desconstituir autos de infração do Município, que cobravam ITBI sobre imóveis integralizados ao capital em dezembro de 2018. Pediu tutela de urgência para suspender a exigibilidade dos créditos, impedir atos de cobrança e sustar bloqueios via Sisbajud e penhoras. A defesa sustentou três pontos centrais. Primeiro, a operação estaria protegida pela imunidade do art. 156, § 2º, I, da Constituição da República (CRFB/1988). Depois, a ressalva da atividade imobiliária alcançaria fusão, cisão e incorporação, não a integralização direta de capital. Por fim, sua atividade principal seria a locação de equipamentos, não o mercado imobiliário. Contestou, ainda, a base de cálculo arbitrada pelo Fisco.

Por sua vez, o Município respondeu que os lançamentos não decorreram apenas do objeto social. Houve procedimento administrativo específico, no qual a administração analisou as operações efetivamente desenvolvidas e concluiu pela preponderância imobiliária. Além disso, o mesmo procedimento examinou o valor venal dos bens e levou ao arbitramento de nova base de cálculo.

Por fim, a 14ª Câmara de Direito Público negou provimento ao agravo, por unanimidade. Fixou que a imunidade não é automática nem incondicional: pode ser afastada quando a sociedade adquirente exerce atividade preponderantemente imobiliária. Registrou, ainda, que a conclusão sobre a atividade predominante veio de análise fiscal concreta, não de presunção abstrata. Por isso, ao menos nesta fase de cognição sumária, manteve a exigibilidade do imposto.

Vale um cuidado de leitura. Trata-se de decisão em agravo contra o indeferimento de liminar, em juízo provisório. O mérito da ação anulatória segue em discussão, e a contribuinte ainda poderá provar, na instrução, que sua atividade não é imobiliária.

Atualização: o TJPR também nega a imunidade do ITBI na integralização

Além disso, o quadro ganhou um segundo capítulo no Paraná. A 1ª Câmara Cível do TJPR, por unanimidade, negou a uma holding familiar a imunidade do ITBI na integralização de um imóvel ao capital social (Apelação Cível n. 0007683-21.2024.8.16.0004, decisão de 7 de julho de 2026, noticiada pelo boletim Tributo sem Açúcar em 15 de julho de 2026). O fundamento, porém, foi diferente do caso paulista.

No caso paranaense, o tribunal não discutiu preponderância imobiliária. Em vez disso, discutiu a existência de atividade econômica. Para os desembargadores, o contrato social previa investimentos e participação em outras empresas, mas nada disso se converteu em operação real: não havia negócios, prestação de serviços, geração de empregos ou movimentação empresarial relevante. Na prática, a holding funcionava como instrumento de concentração e proteção do patrimônio da família. Assim, sem atividade econômica efetiva, a imunidade caiu.

O caso trouxe ainda uma segunda lição, sobre valores. O imóvel foi integralizado por R$ 337.479,00 (trezentos e trinta e sete mil, quatrocentos e setenta e nove reais), o mesmo montante declarado pelo sócio no imposto de renda. O Município de Curitiba avaliou o bem em R$ 796.157,26 (setecentos e noventa e seis mil, cento e cinquenta e sete reais e vinte e seis centavos). Além de afastar a imunidade, o tribunal manteve a base de cálculo apurada pela administração. Duas discussões distintas, portanto: uma decide se a operação é imune; a outra, quanto se paga se a imunidade cair.

Por que a atividade preponderante decide a imunidade do ITBI na integralização

A imunidade tributária da integralização está no art. 156, § 2º, I, da CRFB/1988: o ITBI não incide sobre bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A mesma regra traz uma ressalva. O benefício não se aplica quando a atividade preponderante da adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil. Aí está o nó do caso paulista.

A controvérsia tem duas camadas. A primeira é interpretativa: a expressão “nesses casos”, no texto constitucional, alcança também a integralização de capital, ou a ressalva da atividade imobiliária valeria apenas para fusão, incorporação, cisão e extinção? A segunda é probatória: definida a incidência da ressalva, como se apura a preponderância imobiliária? O julgado paulista adotou, na cognição sumária, a leitura que aplica a ressalva à integralização e prestigiou a apuração fiscal concreta da atividade. O julgado paranaense, por sua vez, exigiu prova de atividade econômica real, sinal de que os tribunais estaduais vêm restringindo a leitura automática da imunidade.

A primeira camada está no Supremo Tribunal Federal (STF), no Tema 1.348 da repercussão geral (Recurso Extraordinário n. 1.495.108). O tribunal definirá o alcance da imunidade do ITBI na integralização de capital quando a atividade preponderante da empresa for a compra e venda ou a locação de imóveis. Até a suspensão, os votos proferidos sinalizavam a imunidade incondicionada, indiferente à atividade imobiliária, tese favorável ao contribuinte. O julgamento virtual, porém, foi interrompido por pedido de destaque e será retomado em sessão presencial, sem tese fixada. Enquanto o Supremo não conclui, decisões como as do TJSP e do TJPR convivem com o debate e adotam, cada uma, a leitura que reputam correta.

A prova da atividade e o cuidado com a base de cálculo

Além da tese constitucional, os casos ensinam sobre prova. O objeto social importa, mas pode não encerrar a análise. Em São Paulo, a contribuinte afirmava locar equipamentos, e o Município examinou as operações concretas para concluir pela preponderância imobiliária. No Paraná, a holding previa investimentos, mas não demonstrou nenhuma operação efetiva. Para sustentar a imunidade, convém documentar quais atividades a empresa exerce de fato e de onde vêm suas receitas. Também importa registrar a participação do segmento imobiliário no faturamento e o uso dos imóveis após a transferência. Além disso, acompanhar e responder às intimações fiscais é parte do jogo: a ausência de documentos na fiscalização pesa contra o contribuinte.

Há, ainda, uma segunda discussão embutida, independente da primeira. Mesmo que o imposto seja devido, resta definir a base de cálculo. Nos dois casos, o Município arbitrou novo valor após procedimento próprio, e o contribuinte contestou o critério. São debates distintos: um decide se a operação é imune; o outro, quanto se paga se a imunidade cair. Convém tratar cada um com a sua prova.

Meu comentário

Leio as duas decisões como cautelosas e coerentes com o momento, embora duras com o contribuinte. Em São Paulo, o TJSP não afirmou que a integralização é sempre tributável; disse que a imunidade não é automática e que a apuração da atividade, feita em procedimento administrativo, tem peso. No Paraná, o TJPR foi além e cobrou prova de atividade econômica real, recusando a holding de gaveta que só serve para blindar patrimônio. As duas somadas mandam o mesmo recado: a imunidade do ITBI na integralização exige substância.

Isso é desconfortável para o planejamento tributário apressado. Muita gente monta holding, integraliza imóveis e trata a imunidade como certeza, sem olhar para a atividade real e para a origem das receitas. Os dois casos mostram o custo dessa desatenção: autuações mantidas em segunda instância e bases de cálculo arbitradas acima do valor declarado. Quando o Fisco fiscaliza a operação por dentro e não encontra atividade econômica, a imunidade vira litígio, não escudo.

Também não escondo minha expectativa quanto ao STF. A tese da imunidade incondicionada, que vinha à frente antes do destaque, tem bom lastro no texto do art. 156, § 2º, I, e traria segurança a milhares de reorganizações patrimoniais. Enquanto o Tema 1.348 não é julgado, porém, prudência é a palavra: cada integralização merece uma leitura da atividade efetiva e um cuidado redobrado com a prova. Torcer pela tese boa não substitui documentar o caso concreto.

O que fica do julgado

A imunidade do ITBI na integralização de imóveis não é automática. Ela pode cair quando a atividade preponderante da adquirente for imobiliária, como decidiu o TJSP. Também pode cair quando a sociedade não comprova atividade econômica real, como decidiu o TJPR. Nos dois casos, a substância se apura por procedimento fiscal concreto, não só pelo objeto social. Além disso, a base de cálculo arbitrada abre uma segunda frente de discussão. No plano constitucional, a palavra final é do STF, no Tema 1.348 (RE n. 1.495.108), ainda pendente. Para quem usa holding, a lição é montar a estrutura sobre substância e prova: atividade real, receitas documentadas e uso efetivo dos imóveis, para que a imunidade resista à primeira fiscalização.

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Fontes

BRASIL. Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de Instrumento n. 2064031-87.2026.8.26.0000, 14ª Câmara de Direito Público, relator desembargador Walter Barone. Julgamento de 7 de julho de 2026 (imunidade do ITBI na integralização e atividade preponderante imobiliária).

BRASIL. Tribunal de Justiça do Paraná. Apelação Cível n. 0007683-21.2024.8.16.0004, 1ª Câmara Cível. Julgamento de 7 de julho de 2026 (imunidade do ITBI na integralização e ausência de atividade econômica efetiva).

TRIBUTO SEM AÇÚCAR. TJPR nega imunidade de ITBI a holding familiar por falta de comprovação de atividade econômica. Boletim de 15 de julho de 2026 (curadoria Almeida Neto).

BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Tema 1.348 da repercussão geral (Recurso Extraordinário n. 1.495.108). Disponível em: portal.stf.jus.br. Acesso em: 17 jul. 2026.

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, art. 156, § 2º, I. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 17 jul. 2026.