Um grande empreendimento em São Paulo pagava Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) a mais por um motivo curioso: a Prefeitura tratava pátios e jardins como se fossem área construída. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) corrigiu a conta. Por decisão unânime da 15ª Câmara de Direito Público, afastou o IPTU sobre área descoberta que a municipalidade cobrava como se fosse área edificada, no Complexo JK. A disputa envolvia mais de R$ 15 milhões entre depósito e seguro garantia. O caso foi noticiado pelo Valor Econômico em 30 de junho de 2026.

O tema interessa a shoppings, centros empresariais e condomínios com grandes áreas comuns. A forma como o cadastro do imóvel classifica cada metro quadrado define quanto se paga de imposto.

O que o TJSP decidiu sobre o IPTU sobre área descoberta

De início, o ponto de partida foi um erro de metragem. A Prefeitura de São Paulo incluiu cerca de 3.360 m² no cálculo do IPTU como se fossem área construída. Segundo a empresa, tratava-se de área comum e descoberta, destinada a paisagismo e à circulação de pedestres e veículos. Portanto, não deveria compor a base do imposto do mesmo modo que uma área edificada.

Assim, a ação buscava dois resultados. Primeiro, corrigir a metragem considerada no cadastro fiscal do imóvel. Segundo, obter a restituição dos valores pagos a maior entre 2018 e 2021. A Prefeitura só passou a aceitar a alteração a partir de outubro de 2023, depois da atualização da matrícula no Registro de Imóveis, providência que ocorreu já no curso da demanda.

Na sequência, as duas instâncias deram razão à empresa. Em primeiro grau, a Justiça reconheceu o erro de fato na metragem usada para o lançamento. Com base em precedente repetitivo do Superior Tribunal de Justiça (STJ), afirmou que a administração pode revisar o lançamento quando há alteração no cadastro e comprovação de erro, com restituição do que foi pago indevidamente, acrescido de correção e juros. Em seguida, a 15ª Câmara de Direito Público confirmou a sentença por unanimidade.

Base de cálculo: por que a área descoberta não é área construída

Para entender a decisão, convém lembrar como o imposto se estrutura. O IPTU é tributo municipal previsto no art. 156, I, da Constituição da República (CRFB/1988) e disciplinado pelos arts. 32 a 34 do Código Tributário Nacional (CTN). Sua base de cálculo é o valor venal do imóvel, que reflete características reais como a área do terreno e a área efetivamente construída.

Ainda assim, aqui está o ponto central. Área construída e área comum descoberta não são a mesma coisa. Pátios, jardins e vias internas de circulação não têm edificação e, por isso, não podem entrar na base como se fossem construção. Quando o cadastro fiscal classifica esses espaços como área edificada, o valor venal incha e o imposto sobe sem respaldo na realidade do imóvel.

A Prefeitura recorreu com um argumento conhecido. Sustentou que apenas seguiu os dados da matrícula e a legislação vigente. O TJSP, contudo, rejeitou a ideia de vinculação absoluta às informações registrais. Para a Câmara, quando a realidade física do imóvel aponta cobrança indevida, o Município não pode se escudar no cadastro para manter a exigência. Ou seja, o IPTU sobre área descoberta cobrado como área construída não se sustenta diante da prova concreta.

Revisão do lançamento e restituição do IPTU sobre área descoberta

A decisão apoia-se em uma ferramenta importante do direito tributário: a revisão do lançamento. O art. 149 do CTN admite que a autoridade revise o lançamento quando se comprova erro em sua elaboração, inclusive erro de fato, como a metragem equivocada de um imóvel. Não se trata de favor, mas de dever de correção diante do equívoco.

Além disso, dessa revisão nasce o direito à restituição. Reconhecido que o contribuinte pagou IPTU a maior por anos, o valor excedente deve voltar, atualizado por correção monetária e juros. No caso, a devolução alcançou os pagamentos indevidos entre 2018 e 2021, período em que o cadastro ainda tratava a área descoberta como construída.

Vale medir a força do precedente. Trata-se de acórdão de câmara do TJSP, sem o peso vinculante de um repetitivo ou de uma súmula, mas alinhado à orientação de que o IPTU deve refletir a realidade material do imóvel. Por isso, ele serve de alerta para grandes empreendimentos revisarem se áreas comuns descobertas, de circulação ou paisagismo estão sendo indevidamente tratadas como área construída na base do imposto.

Meu comentário

Vejo a decisão como um bom exemplo de tributação ancorada na realidade. O IPTU incide sobre o imóvel como ele é, não como o cadastro, por erro, diz que ele é. Cobrar imposto de jardim e pátio como se fossem construção não tem amparo na base de cálculo do tributo. Corrigir isso não é benefício ao contribuinte; é aplicar a lei ao fato correto.

Por outro lado, chama atenção o argumento afastado pela Prefeitura. A tese de que o Município estaria preso aos dados da matrícula, mesmo diante de erro evidente, inverte a lógica do lançamento. O cadastro serve à realidade, e não o contrário. Quando a metragem registrada destoa do imóvel concreto, é o cadastro que deve ser corrigido, com a consequente devolução do que se pagou a mais. O TJSP acertou ao não transformar um erro administrativo em cobrança perpétua.

Recomendo, no entanto, atenção redobrada de quem administra grandes áreas comuns. Shoppings, condomínios logísticos e centros empresariais deveriam revisar periodicamente a classificação de cada espaço no cadastro municipal. Um laudo técnico que separe área construída de área descoberta pode revelar anos de imposto pago a mais. Ainda assim, cada caso depende de prova concreta e do respeito aos prazos de restituição, o que exige avaliação individual antes de qualquer pedido.

O que fica do julgado

Em resumo, o TJSP afastou, por unanimidade, o IPTU sobre área descoberta que a Prefeitura de São Paulo cobrava como se fosse área construída no Complexo JK, reconheceu erro de fato no cadastro e determinou a restituição dos valores pagos a maior entre 2018 e 2021, com correção e juros. O fundamento é direto: a base de cálculo do imposto reflete a realidade do imóvel, e o Município não se prende a um cadastro equivocado. A decisão é de câmara, sem efeito vinculante, mas serve de alerta para grandes empreendimentos revisarem a classificação de suas áreas comuns. Avaliar, com laudo e prova, se pátios e jardins viraram área construída no cadastro é o caminho para recuperar o que foi pago sem base legal.

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Fontes

VALOR ECONÔMICO. Incorporadora consegue no TJSP reduzir IPTU millionário. 30 jun. 2026. Disponível em: https://valor.globo.com/legislacao/noticia/2026/06/30/incorporadora-consegue-no-tjsp-reduzir-iptu-milionario.ghtml. Acesso em: 9 jul. 2026.

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, art. 156, I. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm. Acesso em: 9 jul. 2026.

BRASIL. Lei n. 5.172, de 25 de outubro de 1966 (Código Tributário Nacional), arts. 32 a 34 e 149. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm. Acesso em: 9 jul. 2026.