Atualização (15 de setembro de 2026). A Solução de Consulta Cosit n. 174, de 11 de setembro de 2025, saiu no Diário Oficial da União de 15 de setembro de 2026. O ato voltou ao art. 39 da Lei n. 11.196/2005, a regra da isenção do ganho de capital. A isenção alcança o imóvel residencial ainda que possuído em condomínio, desde que ele seja residencial à época do fato gerador. Nada impede revender o imóvel comprado com o produto da venda isenta, mas o ganho dessa revenda fica tributado se ela ocorrer dentro de cinco anos e o benefício já tiver sido usufruído nesse período. A Coordenação-Geral de Tributação (Cosit) declarou a consulta parcialmente ineficaz, por vir de mais de um sujeito passivo num único processo. O entendimento vincula a fiscalização. O texto abaixo, mantido como registro histórico, descreve o estado anterior.
Vender uma casa por mais do que ela custou gera imposto. A diferença positiva entre a venda e a compra é ganho de capital e paga Imposto de Renda de até 22,5%. A lei, porém, abre uma saída: quem aplica o dinheiro da venda na compra de outro imóvel residencial em 180 dias fica isento. Em 1º de julho de 2026, a Receita Federal delimitou o alcance dessa regra e deixou claro que a isenção do ganho de capital não alcança quem usa o valor para construir ou financiar uma obra.
A definição veio na Solução de Consulta Cosit n. 108/2026, editada pela Coordenação-Geral de Tributação. O documento interessa a qualquer pessoa que planeje vender a casa própria e reinvestir o valor em moradia, porque separa três destinos do dinheiro e trata cada um de forma diferente.
O que a Receita decidiu sobre a isenção do ganho de capital
A contribuinte queria vender um imóvel residencial e usar o produto da venda em etapas ligadas a outro imóvel. Apresentou três cenários à Receita: comprar um imóvel em construção, aplicar o dinheiro na construção ou na finalização de um imóvel e quitar, total ou parcialmente, um financiamento contratado para a obra.
A Cosit separou as situações. Primeiro, reconheceu que a isenção pode alcançar a aquisição de imóvel residencial pronto, em construção ou na planta, porque a regulamentação inclui essas operações entre as hipóteses do benefício. Por isso, quem vende a casa e usa o valor, no prazo, para comprar outro imóvel em obras pode ter a isenção reconhecida sobre a parcela aplicada nessa compra.
O limite aparece quando o dinheiro deixa de comprar um imóvel e passa a custear uma obra. Para a Receita, construir casa em terreno próprio, continuar obra iniciada, concluir imóvel em construção, pagar material e mão de obra ou quitar financiamento de construção não são aquisição de imóvel residencial. Portanto, nenhuma dessas despesas entra na isenção. Além disso, a Cosit afastou a quitação de financiamento de obra da regra que permite usar o valor para pagar saldo de imóvel já adquirido a prazo.
Como funciona a isenção do ganho de capital no reinvestimento
A base da isenção está no art. 39 da Lei n. 11.196/2005. A norma libera do imposto o ganho da pessoa física residente no país que aplique o produto da venda de imóvel residencial na aquisição de outro imóvel residencial no Brasil, no prazo de 180 dias contados do contrato.
A regra tem contornos que costumam passar despercebidos. Assim, a aplicação parcial gera isenção apenas proporcional: quem reinveste metade do valor isenta metade do ganho, e a outra metade continua tributada. Além disso, o benefício vale uma vez a cada cinco anos. Por fim, o descumprimento das condições reabre a cobrança do imposto, agora com juros e multa.
No ponto da obra, a Solução de Consulta n. 108/2026 se ancorou na Solução de Consulta Cosit n. 70/2014. A Receita já havia dito, em 2014, que gastos com construção, continuidade de obra, reforma ou benfeitoria em imóvel do próprio contribuinte não preenchem o requisito legal. Portanto, a novidade de 2026 é o acréscimo expresso: quitar financiamento de construção também fica de fora.
Comprar imóvel na planta entra; construir, não
A distinção parece sutil, mas muda o imposto. Comprar um apartamento na planta é adquirir imóvel residencial, hipótese abrangida pela norma. Já erguer uma casa no terreno que é seu, ainda que com o mesmo dinheiro, é custear obra, algo que a lei não desonera. Ou seja, a forma jurídica da operação decide o resultado, não a intenção de morar melhor.
Por isso, o contribuinte precisa documentar com clareza quanto foi para a compra e quanto foi para a obra. Recursos divididos entre finalidades diferentes produzem apuração proporcional do ganho de capital. Sem essa separação nos documentos, o risco é a Receita tratar todo o valor da obra como ganho tributável.
Meu comentário sobre a isenção do ganho de capital
A leitura da Receita é literal, e a literalidade aqui pesa contra o contribuinte. O art. 39 fala em aquisição de imóvel residencial, e a Cosit levou a palavra ao pé da letra: comprar sim, construir não. Do ponto de vista de política pública, a distinção é discutível. Afinal, construir a própria moradia atende ao mesmo objetivo de estimular o acesso à casa própria. Ainda assim, a posição está dentro do texto da lei. Isso porque o art. 111 do Código Tributário Nacional (CTN) manda interpretar isenção de forma restritiva, e discutir o benefício por analogia é terreno perigoso.
O recado prático é planejar antes de vender. Quem pretende trocar de imóvel e vai comprar pronto ou na planta tem caminho seguro para a isenção do ganho de capital. Basta respeitar o prazo de 180 dias e guardar a prova da aplicação. Quem pretende construir, porém, precisa saber de antemão que aquele gasto será tributado, e calcular o imposto no orçamento da obra. Assim, a escolha entre comprar e construir, feita antes da venda, altera diretamente quanto se paga de Imposto de Renda. Vale lembrar que planejar dentro da lei é elisão fiscal legítima, não simulação.
O que fica da Solução de Consulta n. 108/2026
Reinvestir todo o dinheiro da venda em moradia não garante, por si só, a isenção. A Receita reconhece o benefício na compra de imóvel residencial pronto, em construção ou na planta, mas exclui a construção em terreno próprio, a conclusão de obra e a quitação de financiamento de construção. A aplicação parcial isenta apenas na proporção do que foi usado na aquisição, e o benefício só volta a valer depois de cinco anos. Antes de assinar a venda, o vendedor deve mapear o destino do dinheiro e organizar a documentação, porque a diferença entre comprar e construir pode ser a diferença entre zerar e pagar o imposto.
Publicações relacionadas
Venda de bem do casal: o ganho de capital é um só
Dação em pagamento entra na isenção do IR
Venda de imóvel no lucro presumido, não ganho de capital
STF limita multa sobre lucro de empresa devedora
Conheça 4 possibilidades de gerar caixa na sua empresa sem entrar na justiça
Fontes
BRASIL. Ministério da Fazenda. Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil. Solução de Consulta Cosit n. 174, de 11 de setembro de 2025. Isenção do ganho de capital na venda de imóvel residencial possuído em condomínio e na posterior venda do imóvel adquirido; ineficácia parcial. Publicada no Diário Oficial da União de 15 de setembro de 2026, seção 1, página 37. Disponível em: normasinternet2.receita.fazenda.gov.br. Acesso em: 15 set. 2026.
BRASIL. Ministério da Fazenda. Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil. Instrução Normativa RFB n. 2.058, de 9 de dezembro de 2021, art. 2º, § 2º, e art. 33. Disponível em: normasinternet2.receita.fazenda.gov.br. Acesso em: 15 set. 2026.
BRASIL. Lei n. 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 4 jul. 2026.
BRASIL. Lei n. 5.172, de 25 de outubro de 1966 (Código Tributário Nacional), art. 111. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 4 jul. 2026.
TRIBUTO SEM AÇÚCAR. Receita detalha como zerar o IR sobre o ganho de capital na venda de imóvel residencial (Solução de Consulta Cosit n. 108/2026, de 1º de julho de 2026). 3 jul. 2026.
ROTA DA JURISPRUDÊNCIA. Receita Federal restringe aplicação da isenção sobre ganho de capital em operações imobiliárias. jul. 2026. Disponível em: rotadajurisprudencia.com.br. Acesso em: 4 jul. 2026.
