Vender uma casa por mais do que ela custou gera imposto. A diferença positiva entre a venda e a compra é ganho de capital e paga Imposto de Renda de até 22,5%. A lei, porém, abre uma saída: quem aplica o dinheiro da venda na compra de outro imóvel residencial em 180 dias fica isento. Em 1º de julho de 2026, a Receita Federal delimitou o alcance dessa regra e deixou claro que a isenção do ganho de capital não alcança quem usa o valor para construir ou financiar uma obra.

A definição veio na Solução de Consulta Cosit n. 108/2026, editada pela Coordenação-Geral de Tributação. O documento interessa a qualquer pessoa que planeje vender a casa própria e reinvestir o valor em moradia, porque separa três destinos do dinheiro e trata cada um de forma diferente.

O que a Receita decidiu sobre a isenção do ganho de capital

A contribuinte queria vender um imóvel residencial e usar o produto da venda em etapas ligadas a outro imóvel. Apresentou três cenários à Receita: comprar um imóvel em construção, aplicar o dinheiro na construção ou na finalização de um imóvel e quitar, total ou parcialmente, um financiamento contratado para a obra.

A Cosit separou as situações. Primeiro, reconheceu que a isenção pode alcançar a aquisição de imóvel residencial pronto, em construção ou na planta, porque a regulamentação inclui essas operações entre as hipóteses do benefício. Por isso, quem vende a casa e usa o valor, no prazo, para comprar outro imóvel em obras pode ter a isenção reconhecida sobre a parcela aplicada nessa compra.

O limite aparece quando o dinheiro deixa de comprar um imóvel e passa a custear uma obra. Para a Receita, construir casa em terreno próprio, continuar obra iniciada, concluir imóvel em construção, pagar material e mão de obra ou quitar financiamento de construção não são aquisição de imóvel residencial. Portanto, nenhuma dessas despesas entra na isenção. Além disso, a Cosit afastou a quitação de financiamento de obra da regra que permite usar o valor para pagar saldo de imóvel já adquirido a prazo.

Como funciona a isenção do ganho de capital no reinvestimento

A base da isenção está no art. 39 da Lei n. 11.196/2005. A norma libera do imposto o ganho da pessoa física residente no país que aplique o produto da venda de imóvel residencial na aquisição de outro imóvel residencial no Brasil, no prazo de 180 dias contados do contrato.

A regra tem contornos que costumam passar despercebidos. Assim, a aplicação parcial gera isenção apenas proporcional: quem reinveste metade do valor isenta metade do ganho, e a outra metade continua tributada. Além disso, o benefício vale uma vez a cada cinco anos. Por fim, o descumprimento das condições reabre a cobrança do imposto, agora com juros e multa.

No ponto da obra, a Solução de Consulta n. 108/2026 se ancorou na Solução de Consulta Cosit n. 70/2014. A Receita já havia dito, em 2014, que gastos com construção, continuidade de obra, reforma ou benfeitoria em imóvel do próprio contribuinte não preenchem o requisito legal. Portanto, a novidade de 2026 é o acréscimo expresso: quitar financiamento de construção também fica de fora.

Comprar imóvel na planta entra; construir, não

A distinção parece sutil, mas muda o imposto. Comprar um apartamento na planta é adquirir imóvel residencial, hipótese abrangida pela norma. Já erguer uma casa no terreno que é seu, ainda que com o mesmo dinheiro, é custear obra, algo que a lei não desonera. Ou seja, a forma jurídica da operação decide o resultado, não a intenção de morar melhor.

Por isso, o contribuinte precisa documentar com clareza quanto foi para a compra e quanto foi para a obra. Recursos divididos entre finalidades diferentes produzem apuração proporcional do ganho de capital. Sem essa separação nos documentos, o risco é a Receita tratar todo o valor da obra como ganho tributável.

Meu comentário sobre a isenção do ganho de capital

A leitura da Receita é literal, e a literalidade aqui pesa contra o contribuinte. O art. 39 fala em aquisição de imóvel residencial, e a Cosit levou a palavra ao pé da letra: comprar sim, construir não. Do ponto de vista de política pública, a distinção é discutível. Afinal, construir a própria moradia atende ao mesmo objetivo de estimular o acesso à casa própria. Ainda assim, a posição está dentro do texto da lei. Isso porque o art. 111 do Código Tributário Nacional (CTN) manda interpretar isenção de forma restritiva, e discutir o benefício por analogia é terreno perigoso.

O recado prático é planejar antes de vender. Quem pretende trocar de imóvel e vai comprar pronto ou na planta tem caminho seguro para a isenção do ganho de capital. Basta respeitar o prazo de 180 dias e guardar a prova da aplicação. Quem pretende construir, porém, precisa saber de antemão que aquele gasto será tributado, e calcular o imposto no orçamento da obra. Assim, a escolha entre comprar e construir, feita antes da venda, altera diretamente quanto se paga de Imposto de Renda. Vale lembrar que planejar dentro da lei é elisão fiscal legítima, não simulação.

O que fica da Solução de Consulta n. 108/2026

Reinvestir todo o dinheiro da venda em moradia não garante, por si só, a isenção. A Receita reconhece o benefício na compra de imóvel residencial pronto, em construção ou na planta, mas exclui a construção em terreno próprio, a conclusão de obra e a quitação de financiamento de construção. A aplicação parcial isenta apenas na proporção do que foi usado na aquisição, e o benefício só volta a valer depois de cinco anos. Antes de assinar a venda, o vendedor deve mapear o destino do dinheiro e organizar a documentação, porque a diferença entre comprar e construir pode ser a diferença entre zerar e pagar o imposto.

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Fontes

BRASIL. Lei n. 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2005/lei/l11196.htm. Acesso em: 4 jul. 2026.

BRASIL. Lei n. 5.172, de 25 de outubro de 1966 (Código Tributário Nacional), art. 111. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm. Acesso em: 4 jul. 2026.

TRIBUTO SEM AÇÚCAR. Receita detalha como zerar o IR sobre o ganho de capital na venda de imóvel residencial (Solução de Consulta Cosit n. 108/2026, de 1º de julho de 2026). 3 jul. 2026.

ROTA DA JURISPRUDÊNCIA. Receita Federal restringe aplicação da isenção sobre ganho de capital em operações imobiliárias. jul. 2026. Disponível em: https://rotadajurisprudencia.com.br/2026/07/receita-federal-restringe-aplicacao-da-isencao-sobre-ganho-de-capital-em-operacoes-imobiliarias/. Acesso em: 4 jul. 2026.