Vender imóvel com a empresa devendo ICMS: o que o STJ decidiu sobre fraude à execução

Uma construtora comprou um imóvel, pediu e recebeu do vendedor a Certidão Negativa de Débitos (CND), fechou o negócio e, tempos depois, viu o bem ser penhorado. O motivo não estava na construtora nem diretamente no vendedor, mas na empresa da qual o vendedor era sócio, devedora de Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) em Santa Catarina. Em junho de 2026, a 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que essa venda foi válida e protegeu o comprador de boa-fé. A decisão, apertada (três votos a dois), mexe com um ponto sensível para quem tem empresa, vende imóvel ou compra um: até onde a dívida fiscal de uma sociedade alcança o patrimônio pessoal do sócio.

A decisão em resumo

O caso começou com a compra de um imóvel pertencente a um sócio de empresa devedora de ICMS. No ato, o vendedor apresentou CND sem pendências. Depois, o Estado de Santa Catarina conseguiu a penhora do bem, redirecionando a execução fiscal contra o antigo dono por dívidas da empresa. A construtora defendeu o imóvel por embargos de terceiro: em primeira instância, a Justiça de Porto União julgou o pedido procedente e levantou a penhora; o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) reformou, enxergando fraude à execução. O recurso especial levou o caso ao STJ.

A 1ª Turma, por maioria, ficou com o comprador (REsp 2.030.470/SC, rel. ministro Gurgel de Faria, julgado em 16 de junho de 2026). Prevaleceu o voto do relator. O eixo do julgado: quando a venda aconteceu, quem devia era a empresa, e o sócio ainda não tinha sido formalmente incluído na execução. Ficaram vencidos a ministra Regina Helena Costa e o ministro Sérgio Kukina. Para a divergência, aberta por Regina Helena Costa, o que importa, na leitura do Código Tributário Nacional (CTN), é a conduta de quem vende, não a de quem compra.

O que está em jogo: o art. 185 do CTN e o Tema 290

Para enxergar a novidade, convém lembrar a regra. O art. 185 do CTN, com a redação da Lei Complementar n. 118/2005, presume fraudulenta a alienação de bens por quem tem débito inscrito em dívida ativa. No julgamento do Tema 290 dos repetitivos (REsp 1.141.990/PR, rel. ministro Luiz Fux, 1ª Seção, 2010), o STJ fixou que, na execução fiscal, basta a inscrição em dívida ativa (ou a citação do executado) para presumir a fraude, sem a prova de má-fé que a Súmula 375 do STJ exige nas execuções comuns. Essa presunção vinha sendo tratada como absoluta.

A decisão de junho de 2026 não derruba o Tema 290; ela o delimita. O voto vencedor partiu de uma premissa simples: a presunção do art. 185 só atinge a venda se o bem pertencer a quem figura como executado. No caso, à época da alienação a dívida ativa era da empresa, e o sócio ainda não tinha sido redirecionado ao polo passivo. Sem ser executado, a venda do seu imóvel não se enquadrava na presunção. Soma-se a isso a boa-fé do comprador, que obteve a CND, e a falha do próprio Fisco, que não averbou restrição nem redirecionou a tempo. Para o relator, essa “falha do serviço público” não pode recair sobre quem tomou as cautelas que a lei pede.

Especialistas leem o julgado como uma relativização ainda embrionária do Tema 290, não como sua superação. A diferença está em trazer o comprador para dentro da equação. Se a presunção de fraude vinha sendo aplicada como absoluta, sem admitir prova em contrário, a decisão abre uma fresta para o adquirente demonstrar que agiu de boa-fé e, com isso, afastar a presunção. Não é a virada da jurisprudência, mas é o sinal de que o entendimento pode ser relido com mais espaço para o caso concreto.

O que muda para sócios e para quem compra imóvel

A leitura prática separa dois patrimônios que costumam ser confundidos: o da empresa e o do sócio. O bem pessoal do sócio não responde de forma automática pela dívida da pessoa jurídica; em regra, só depois de um redirecionamento formal da execução, fundado em hipótese legal, como a dissolução irregular (Súmula 435 do STJ) ou a atuação com excesso de poderes (art. 135 do CTN). Antes disso, o sócio não é o executado, e a presunção de fraude do art. 185 não alcança o que ele vende.

Para quem compra, a decisão valoriza a diligência. Pedir as certidões, guardar a CND e documentar a boa-fé deixou de ser formalidade e virou a prova que pode salvar o negócio.

Na prática, blindar a compra passa por uma rotina simples de documentar: certidões de débitos do vendedor (federal, estadual e municipal), certidão de distribuição de execuções fiscais e de ações nas comarcas e nos tribunais competentes, certidão atualizada da matrícula do imóvel e, quando o vendedor for sócio ou administrador de empresa, também certidões em nome da pessoa jurídica. Guardar esses documentos com a data da negociação é o que materializa a boa-fé caso o negócio venha a ser questionado depois.

Há limites, porém. O julgamento é de uma Turma, por três votos a dois, e não tem a força vinculante de um repetitivo, então ainda não é seguro tratá-lo como palavra final. E ele não se estende a toda situação: no caso do empresário individual, por exemplo, em que CNPJ e CPF se confundem, o patrimônio pessoal responde direto pela dívida da atividade, e a lógica é outra. Cada caso depende de quem, afinal, figura como devedor na execução.

Meu comentário

Vejo a decisão com bons olhos, e explico por quê. O Tema 290 trouxe segurança ao Fisco, mas, ao transformar a inscrição em dívida ativa numa presunção quase intransponível, acabou achatando a boa-fé de quem compra. Reabrir espaço para o adquirente provar que agiu com cautela devolve equilíbrio à execução fiscal, sobretudo quando o próprio Estado falha em averbar a restrição ou em redirecionar a cobrança a tempo. Não faz sentido punir quem pediu a certidão e confiou na resposta do sistema oficial. A diligência do contribuinte e a eficiência da administração passam a andar juntas: se o Fisco quer alcançar o bem, que averbe a restrição e redirecione a execução a tempo, em vez de transferir ao comprador o custo da própria demora.

Dito isso, não leria o julgado como um salvo-conduto. Para quem vende, ele não autoriza esvaziar patrimônio às vésperas de uma cobrança: a fraude continua punível e o redirecionamento pode vir. Para quem compra, o recado é o oposto de relaxar, porque a proteção nasceu justamente da diligência; convém manter, e documentar, toda a cautela na hora da escritura. E, como o placar foi apertado e a tese ainda pode oscilar entre as Turmas, o terreno segue movediço. Acompanhar como o STJ vai consolidar esse entendimento é parte do dever de casa de quem tem dívida fiscal ou pretende comprar um imóvel de quem tem.

Publicações relacionadas

Execução Fiscal, confira o passo a passo:

Posso Negociar Débitos Mesmo que Já Estejam em Execução Fiscal?

Fontes

VALOR ECONÔMICO. STJ valida venda de imóvel por sócio de empresa com dívida fiscal. 19 jun. 2026. Disponível em: https://valor.globo.com/legislacao/noticia/2026/06/19/stj-valida-venda-de-imovel-por-socio-de-empresa-com-divida-fiscal.ghtml. Acesso em: 20 jun. 2026.

BRASIL. Lei n. 5.172, de 25 de outubro de 1966 (Código Tributário Nacional), art. 185, com a redação dada pela Lei Complementar n. 118/2005. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm. Acesso em: 20 jun. 2026.

BRASIL. Lei Complementar n. 118, de 9 de fevereiro de 2005. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp118.htm. Acesso em: 20 jun. 2026.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Tema 290 dos Recursos Repetitivos (REsp 1.141.990/PR), rel. ministro Luiz Fux, 1ª Seção, julgado em 2010. Disponível em: https://www.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/. Acesso em: 20 jun. 2026.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial n. 2.030.470/SC (2022/0312841-3). Recorrente: Construtora Oliveira Ltda. Recorrido: Estado de Santa Catarina. Relator: ministro Gurgel de Faria, 1ª Turma, julgado em 16 de junho de 2026. Disponível em: https://processo.stj.jus.br/processo/pesquisa/?tipoPesquisa=tipoPesquisaNumeroUnico&termo=50000962720208240052&aplicacao=processos.ea. Acesso em: 20 jun. 2026.