Uma holding levou seis imóveis para o capital social, pagou o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) por não saber que tinha imunidade e ainda foi autuada para pagar mais. A Justiça de São Paulo desfez a conta inteira: anulou os autos de infração, reconheceu a imunidade e determinou a restituição do ITBI recolhido sem necessidade (Consultor Jurídico, 3 de agosto de 2026).
A sentença é do juiz Cassiano Gomes Zimmermann, da Vara da Fazenda Pública de Sorocaba (SP), nos autos do Processo n. 1014084-55.2025.8.26.0602. Na prática, o caso interessa a quem monta holding patrimonial, porque reúne dois erros comuns numa só história: o do contribuinte que paga o que não deve e o do município que arbitra a base de cálculo por conta própria.
A notícia em resumo
A empresa integralizou seis imóveis ao capital social, no valor de R$ 1.837.486,00 (um milhão, oitocentos e trinta e sete mil, quatrocentos e oitenta e seis reais). Por desconhecimento, recolheu o ITBI tomando como referência os valores venais do município.
Depois, no entanto, a Secretaria de Planejamento reavaliou os imóveis por conta própria, agora pelo valor de mercado, e lavrou autos de infração cobrando R$ 484.163,80 (quatrocentos e oitenta e quatro mil, cento e sessenta e três reais e oitenta centavos) de imposto complementar.
A holding impetrou, então, mandado de segurança. Alegou a imunidade tributária do art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição da República e sustentou que o município havia violado o Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que veda a alteração unilateral da base de cálculo do imposto. O município, por sua vez, respondeu que as declarações fiscais não mereciam fé e que o art. 148 do Código Tributário Nacional (CTN) autorizava o arbitramento.
Por que cabe a restituição do ITBI na integralização
O juiz decidiu a favor da holding e, por isso, ordenou a restituição do ITBI em dois níveis de fundamentação. Em seguida, vale acompanhar cada um, porque resolvem problemas diferentes.
O Tema 796 do STF e a imunidade incondicionada
O art. 156, § 2º, inciso I, tem duas partes. A primeira afasta o ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A segunda cuida da transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção, e é nela que aparece a ressalva da atividade preponderantemente imobiliária.
Essa distinção é, na prática, o coração da decisão. Ao aplicar o Tema 796 do Supremo Tribunal Federal (STF), o magistrado registrou que “a imunidade tributária prevista na primeira parte do dispositivo constitucional possui caráter incondicionado, independentemente da atividade econômica exercida pela pessoa jurídica adquirente”.
Na prática, isso significa que a holding imobiliária que integraliza imóveis ao próprio capital não perde a imunidade por ser imobiliária. A ressalva da atividade preponderante mora na segunda parte do inciso, e ali continua valendo.
O limite: o valor que excede o capital social
Existe, ainda assim, uma exceção reconhecida pelo próprio STF. A imunidade alcança o valor dos bens até o limite do capital social efetivamente formado. O que exceder esse limite fica sujeito ao imposto.
Foi exatamente aí que a autuação naufragou. O juiz observou que a autoridade fiscal não demonstrou a existência de parcela excedente. Ela se limitou a apontar que o valor dos imóveis havia aumentado entre uma apuração e outra. Em regra, valorização de imóvel, por si só, não prova excedente tributável.
A base de cálculo arbitrada e o Tema 1.113 do STJ
O segundo fundamento é subsidiário. Ainda assim, tem alcance maior do que o caso e sustenta igualmente a restituição do ITBI.
Mesmo que a imunidade não estivesse em jogo, o município não poderia ter agido como agiu. O Tema 1.113 do STJ fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarada pelo contribuinte, que goza de presunção de veracidade. O Fisco pode afastá-la, mas apenas por processo administrativo próprio, com contraditório, na forma do art. 148 do CTN.
O que o município fez, por sua vez, foi diferente. Ele reavaliou unilateralmente e, em seguida, já lavrou o auto de infração. Em regra, essa inversão de etapas contamina o lançamento, porque o contribuinte perde a oportunidade de justificar o valor declarado antes de ser autuado.
O que penso da restituição do ITBI
Escrevo do lado do contribuinte, e este caso me parece exemplar por um motivo que não aparece no dispositivo da sentença.
A empresa pagou o ITBI sem dever. Não houve fraude, planejamento agressivo nem tese ousada: houve desconhecimento. Depois de pagar o que não devia, ela ainda foi cobrada por mais quase meio milhão de reais. É difícil imaginar retrato mais claro do custo de conformidade no Brasil.
Sobre o mérito, a decisão está bem ancorada. Em regra, o texto constitucional separa as duas hipóteses de forma legível, e o Tema 796 apenas explicitou o que a redação já dizia. Ler a ressalva da atividade preponderante como se ela alcançasse a realização de capital é reescrever o inciso.
Também reconheço a preocupação legítima dos municípios. A integralização de imóveis a valor histórico é usada, sim, como porta de saída para transferir patrimônio sem tributo, e o ITBI é receita relevante para o caixa municipal. Na prática, a resposta a esse risco existe e está na própria decisão: tributar o que exceder o capital social e provar o excedente. O que não se pode é converter a suspeita em arbitramento automático.
Sobre a base de cálculo, o Tema 1.113 é de 2022 e continua sendo desrespeitado com frequência. A presunção de veracidade da declaração do contribuinte não é formalidade. Ela é o que impede que o valor do tributo seja definido por quem o arrecada, sem que o interessado tenha voz.
Como pedir a restituição do ITBI pago sem necessidade
Quem constituiu holding nos últimos anos e recolheu o imposto na integralização deve começar, na prática, por uma conferência simples antes de pedir a restituição do ITBI.
O primeiro passo é identificar a hipótese: a transmissão foi para realização de capital, ou decorreu de fusão, incorporação, cisão ou extinção? Só na segunda hipótese a atividade preponderante importa.
Em seguida, vale comparar o valor dos imóveis com o capital social efetivamente integralizado. Havendo excedente, ele é tributável, e a discussão se limita à diferença.
Por fim, é preciso observar o prazo da restituição do ITBI. O pedido de repetição de indébito tributário segue o art. 168 do CTN, com cinco anos contados da extinção do crédito tributário. Na prática, guia paga em 2021 e não questionada até 2026 vira dinheiro perdido, mesmo com a imunidade a favor.
A lição do caso de Sorocaba é discreta e vale mais do que a tese: o imposto pago por engano não se transforma em imposto devido apenas porque foi pago.
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Fontes
CONSULTOR JURÍDICO. Juiz manda restituir ITBI pago sem querer por empresa com direito à imunidade. 3 ago. 2026. Disponível em: conjur.com.br. Acesso em: 4 ago. 2026.
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, art. 156, § 2º, inciso I. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 4 ago. 2026.
BRASIL. Lei n. 5.172, de 25 de outubro de 1966 (Código Tributário Nacional), arts. 148 e 168. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 4 ago. 2026.
SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. Tema 796 da repercussão geral. Disponível em: portal.stf.jus.br. Acesso em: 4 ago. 2026.
