Poucos tributos pesam tanto sobre quem compra ou reorganiza patrimônio quanto o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Desde janeiro de 2026, a Lei Complementar n. 227/2026 alterou o art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN) e reescreveu a base de cálculo do ITBI, prometendo encerrar uma disputa antiga sobre quanto vale o imóvel para efeito de imposto.

Só que os primeiros julgamentos foram noutra direção. Entre junho e julho de 2026, tribunais paulistas enfrentaram a nova redação da lei. Em vez de liberar o caminho para o Município arbitrar sozinho o valor, preservaram as garantias que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já havia fixado no Tema 1.113. Para quem transmite ou incorpora imóveis, portanto, vale entender o que mudou de fato e o que continua valendo.

Resumo: o Fisco quer fixar o valor, o Judiciário resiste

O ponto em disputa é simples. Ao vender um imóvel, o contribuinte recolhe o ITBI calculado sobre um valor. A pergunta é: esse valor é o que foi declarado no negócio ou o que a Prefeitura entende ser o de mercado?

Durante anos, muitos Municípios adotaram o chamado valor venal de referência, uma tabela própria, para cobrar o imposto sobre a maior base possível. O STJ barrou essa prática. Com a Lei Complementar n. 227/2026, a administração municipal ganhou texto legal para voltar a estimar o valor venal por conta própria. As sentenças paulistas de meados de 2026, porém, seguraram esse impulso. Na prática, mantiveram uma lógica firme: o Fisco não pode impor um número sem publicar o critério nem sem abrir ao contribuinte a chance de contestar.

O que a LC 227/2026 mudou na base de cálculo do ITBI

A nova redação do art. 38 do CTN define a base de cálculo do ITBI como o valor venal dos bens ou direitos transmitidos e, na sequência, esclarece o que é esse valor venal: o preço pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado.

A mudança de peso está no método. Agora a lei autoriza a administração tributária a estimar esse valor segundo parâmetros técnicos. Entram nessa conta os preços praticados no mercado imobiliário, as informações de serviços notariais, registrais e de agentes financeiros e, ainda, a localização, a tipologia, a destinação, o padrão e a área do imóvel. Em contrapartida, a lei impôs duas contenções ao Município: divulgar os critérios usados e assegurar ao contribuinte o direito de contestar a estimativa.

Há ainda um detalhe de calendário que costuma passar despercebido. Os novos parágrafos do art. 38 só conferem fundamento de validade para leis municipais e para a cobrança a partir de 2027. Ou seja, a lei complementar existe desde o início de 2026, mas a virada de chave que ela autoriza depende de lei municipal e tem data para começar a produzir efeitos.

O Tema 1.113 do STJ e a base de cálculo do ITBI

Para entender a resistência dos tribunais, é preciso voltar a fevereiro de 2022, quando a Primeira Seção do STJ julgou o Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP), em regime de recurso repetitivo. Três conclusões ficaram assentadas.

Primeira: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, não se vinculando à base usada para o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Segunda: o valor declarado pelo contribuinte na transação goza de presunção de que corresponde ao de mercado. Essa presunção só pode ser afastada pelo Fisco em processo administrativo próprio, com contraditório. Terceira: o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com apoio em valor de referência fixado unilateralmente. Foi esse tripé que blindou o contribuinte contra a cobrança automática sobre tabelas municipais.

Por que a base de cálculo do ITBI voltou à disputa

A leitura otimista da Lei Complementar n. 227/2026 sustenta que a lei teria superado o Tema 1.113, devolvendo ao Município a prerrogativa de estimar o valor venal. A leitura que os tribunais paulistas vêm adotando é mais contida e, a meu ver, mais correta.

Ainda assim, as decisões de 2026 reconheceram que a lei mudou o texto, mas não autorizou avaliação genérica e massificada. Sem publicidade efetiva dos critérios técnicos e sem oportunidade real de contestação, a estimativa municipal não pode ser adotada de forma automática. Em outras palavras, o que a lei preserva é o núcleo do Tema 1.113: presunção a favor do valor declarado e ônus do Fisco de motivar, caso a caso, por que discorda.

Um segundo ponto ganhou relevo: a aplicação no tempo. Parte das sentenças entendeu que a Lei Complementar n. 227/2026 instituiu regime jurídico novo, e não simples norma interpretativa. Com esse fundamento, afastou sua incidência sobre fatos geradores anteriores. Em pelo menos um caso, invocou-se a anterioridade tributária, por se tratar de critério potencialmente mais gravoso ao contribuinte. A discussão sobre o valor do imóvel, portanto, ganhou uma frente nova, a do momento a partir do qual a lei pode ser exigida.

Vale um alerta de coerência. Assim como o Tema 1.113 vale nos dois sentidos, também aqui o equilíbrio importa: o contribuinte que declara valor artificialmente baixo continua exposto a fiscalização, agora com um roteiro técnico mais detalhado nas mãos do Município. A régua vale para os dois lados.

Meu comentário sobre a cobrança do ITBI

Escrevo do lado de quem paga a conta, e é justamente por isso que evito o alarmismo. A Lei Complementar n. 227/2026 não é o fim das garantias do contribuinte no ITBI, e tampouco a bênção que alguns Municípios gostariam. Ela organiza um método e, ao exigir divulgação de critérios e direito de contestação, na prática incorpora à lei aquilo que o STJ já cobrava.

O risco real não está na lei em si, mas no uso que se fará dela. Se a Prefeitura publicar critérios claros, aferíveis e abertos ao contraditório, teremos avanço em segurança jurídica. Se transformar a estimativa em nova tabela travestida de tecnicidade, voltaremos ao velho arbitramento, agora com roupa nova. Nesse caso, os tribunais tenderão a repetir o que já vêm decidindo. Para o contribuinte, a lição prática é antiga e continua valendo: documentar bem o negócio. Laudo, elementos de comparação de mercado e registro das condições específicas da operação são o que sustenta o valor declarado quando o Fisco resolve discordar.

O que fica para quem vai transmitir um imóvel

A base de cálculo do ITBI mudou de moldura legal, não de princípio. O valor de mercado segue sendo o norte, o valor declarado segue com presunção a seu favor e o Município segue obrigado a motivar a divergência em procedimento próprio. Em suma, a novidade é o roteiro técnico da estimativa e a data, 2027, a partir da qual as leis municipais poderão se apoiar na nova redação.

Isso vale, sobretudo, em operações imobiliárias e em reorganizações societárias com transmissão de imóveis, como a integralização de capital. Nesses casos, a diferença entre pagar o imposto certo e discutir uma cobrança inflada costuma estar na qualidade da prova reunida antes do negócio, não depois dele. Por isso, avaliar o caso concreto, com os critérios do Município em mãos, é o que separa o risco calculado da surpresa.

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Fontes

BRASIL. Lei n. 5.172, de 25 de outubro de 1966. Código Tributário Nacional, art. 38. Disponível em: planalto.gov.br Acesso em: 24 jul. 2026.

Consultor Jurídico. Alterações no ITBI: fato gerador e base de cálculo na LC 227/2026. 3 fev. 2026. Disponível em: conjur.com.br Acesso em: 24 jul. 2026.

Consultor Jurídico. De quem é o ônus? A LC 227/2026 e a inversão silenciosa no ITBI. 23 jun. 2026. Disponível em: conjur.com.br Acesso em: 24 jul. 2026.

JOTA. LC 227/2026, ITBI e a resistência do Judiciário. Disponível em: jota.info Acesso em: 24 jul. 2026.

Migalhas. Tema 1.113/STJ e a base de cálculo do ITBI nos negócios imobiliários. Disponível em: migalhas.com.br Acesso em: 24 jul. 2026.