A NFS-e na locação de imóveis tem data: 1º de dezembro de 2026. O Ato Conjunto RFB/CGIBS n. 4, de 30 de julho de 2026, editado pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS e publicado no Diário Oficial da União em 31 de julho de 2026, fixou o calendário de obrigatoriedade dos documentos fiscais eletrônicos da reforma tributária do consumo. O art. 1º, inciso III, alínea “g”, alcança as locações de bens móveis e as locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis, que passam a ser documentados por Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e).
A data alcança, porém, muita gente que ainda tratava a reforma como assunto de indústria e de comércio. Quem aluga sala, galpão, apartamento ou terreno vai precisar registrar cada operação em documento fiscal. A obrigação decorre de uma escolha anterior, feita pela Lei Complementar n. 214/2025, que pôs a locação de bem imóvel no campo de incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
O que o Ato Conjunto n. 4/2026 determinou
O ato escalona a obrigatoriedade por tipo de documento. Para a NFS-e, ele separou as hipóteses em oito alíneas, com datas diferentes. Os serviços em geral sujeitos ao Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS) entram em 1º de outubro de 2026, pela alínea “d”. A locação de imóvel ficou na alínea “g”, com prazo em 1º de dezembro de 2026, ao lado das plataformas digitais, das taxas condominiais e dos bens imateriais.
Na mesma data entra a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI, modelo 77). Ou seja, dezembro de 2026 é o mês em que o mercado imobiliário passa a documentar suas operações no padrão da reforma, tanto a venda quanto o aluguel.
Há uma exceção de calendário que convém guardar. Pelo § 1º do art. 1º, os optantes pelo Simples Nacional só ficam obrigados a emitir esses documentos em 1º de janeiro de 2027. Ganharam um mês, e apenas isso.
Quem precisa emitir NFS-e na locação de imóveis
Aqui está a pergunta que mais aparece, e a resposta muda conforme quem é o locador.
A pessoa jurídica que apura no regime regular emite desde o primeiro imóvel e o primeiro real de receita. Não há piso de receita nem número mínimo de unidades. Logo, a empresa que aluga um único conjunto comercial está dentro. Isso alcança as holdings patrimoniais e as administradoras, que hoje concentram boa parte da locação profissional no país.
A pessoa física segue outra regra, e ela é bem mais estreita do que a versão que circulou nas redes sociais.
Pessoa física: os dois critérios são cumulativos
A Lei Complementar n. 214/2025 só considera contribuinte do regime regular a pessoa física que, no ano-calendário anterior, tenha obtido receita de locação, cessão onerosa e arrendamento superior a R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) e que tenha explorado mais de três bens imóveis distintos. Os dois requisitos valem juntos, não em alternativa.
A Receita Federal foi explícita nesse ponto. Em comunicado de janeiro de 2026, publicado para corrigir informação falsa sobre o aluguel por temporada, o órgão registrou que a pessoa física só vira contribuinte se tiver mais de três imóveis e receita anual de aluguel acima daquele piso.
O efeito prático é direto. Quem tem cinco imóveis e recebe R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) por ano fica de fora. Quem recebe R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais) de apenas dois imóveis, por sua vez, também fica de fora. Nesses casos, o aluguel continua tributado apenas pelo Imposto de Renda, e não há nota fiscal a emitir.
Emitir a nota não é pagar o imposto
Convém separar as duas coisas, porque a confusão entre elas gera pânico desnecessário. A obrigação que começa em dezembro é acessória: consiste em documentar a operação no leiaute novo. O ano de 2026 foi desenhado como ensaio. Segundo a Receita Federal, o contribuinte que emitir os documentos fiscais observando as normas vigentes fica dispensado do recolhimento do IBS e da CBS neste período.
A cobrança efetiva vem depois. A partir de 2027, a CBS substitui a contribuição ao Programa de Integração Social (PIS) e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins), e o IBS avança de forma gradual até 2033. Na prática, em dezembro o locador emite a nota; a conta chega no ano seguinte.
Quando chegar, ela não incidirá sobre o aluguel inteiro. A locação residencial tem redutor de R$ 600,00 (seiscentos reais) por imóvel e redução de 70% na alíquota, conforme a própria Receita Federal resumiu ao comparar o modelo atual com o que entra em vigor.
O que muda no preenchimento da NFS-e na locação de imóveis
A nota da locação não é a nota de serviço comum. A Nota Técnica SE/CGNFS-e n. 009 reestruturou o grupo de campos de bens imóveis do leiaute. Criou o subgrupo gLocacao, com os dados da locação, da cessão onerosa e do arrendamento, e o subgrupo gUnidImob, que comporta até 99 unidades imobiliárias por nota.
O detalhe técnico, aliás, revela o desenho da obrigação. Cada fato gerador precisa aparecer amarrado ao imóvel correspondente, unidade por unidade. Para uma administradora com centenas de contratos, isso significa revisar cadastro, contrato e rotina de faturamento antes de dezembro.
O calendário de implantação dessas evoluções, no entanto, não saiu junto com a nota técnica. O próprio Portal da NFS-e informou que ele seria divulgado depois. A regra de conteúdo, portanto, chegou antes do ambiente que vai recebê-la.
Meu comentário sobre a NFS-e na locação de imóveis
Começo pelo que me parece acertado. Trazer a locação para o documento fiscal eletrônico é coerente com o modelo que a reforma escolheu. Um imposto sobre valor agregado vive de rastro documental: sem nota, o inquilino empresário não toma crédito e a cadeia se rompe na origem. Exigir documento de quem explora aluguel de forma empresarial é consequência do sistema, não capricho da administração.
O que me incomoda é o ritmo. O cronograma definitivo saiu em 31 de julho de 2026 para uma obrigação que começa em 1º de dezembro. São quatro meses para adaptar sistemas, cadastros e contratos, num leiaute cujo calendário de implantação ainda não tinha sido divulgado. Quem precisa cumprir a regra está montando o processo enquanto a plataforma ainda é montada.
Há um segundo ponto, e ele me preocupa mais. O corte da pessoa física é razoável, mas depende de um controle que quase ninguém mantém hoje: contar imóveis e somar receita por ano-calendário, com documentação capaz de provar o enquadramento. Muita gente, afinal, vai descobrir em 2027 que cruzou a linha em 2026 sem perceber. A defesa desse contribuinte começa no arquivo, não na tese.
Reconheço, por outro lado, o mérito do Fisco em desmentir boato. O comunicado de janeiro sobre o aluguel por temporada foi claro e chegou rápido, numa época em que a desinformação corre mais do que a norma. Ainda assim, esclarecer não substitui prazo. Boa parte da insegurança que se atribui ao boato nasce de calendário publicado às vésperas.
O que fazer até 1º de dezembro
Na prática, três providências resolvem a maior parte do problema. A primeira é definir o enquadramento: a pessoa jurídica emite sempre, e a pessoa física precisa medir receita e número de imóveis do ano anterior, com papel guardado para provar o resultado.
A segunda é conferir se o sistema de emissão já contempla os subgrupos de locação e de unidades imobiliárias, cobrando do fornecedor uma data de entrega. A terceira é revisar o contrato de locação. Quem suporta o tributo, como se reajusta o aluguel e o que acontece se a carga mudar em 2027 são cláusulas que envelheceram de uma hora para outra.
O que dezembro cobra de quem aluga
Em resumo, o Ato Conjunto RFB/CGIBS n. 4/2026 não criou tributo. Ele marcou a data em que a locação de imóvel passa a existir dentro do sistema fiscal eletrônico, e essa data é 1º de dezembro de 2026. A emissão da nota é o primeiro degrau de um regime que só vai se revelar por inteiro entre 2027 e 2033.
Para quem aluga, o exercício útil agora é aritmético antes de ser jurídico. Quantos imóveis, quanta receita, qual regime, qual sistema. Quem tiver essas quatro respostas em novembro atravessa dezembro sem sobressalto. Quem não as tiver vai procurá-las depois, com a nota já vencida.
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Fontes
BRASIL. Receita Federal do Brasil; Comitê Gestor do IBS. Ato Conjunto RFB/CGIBS n. 4, de 30 de julho de 2026. Estabelece as datas de início da obrigatoriedade de emissão dos documentos fiscais eletrônicos do IBS e da CBS. Publicado no Diário Oficial da União em 31 jul. 2026. Disponível em: cgibs.gov.br. Acesso em: 11 ago. 2026.
BRASIL. Lei Complementar n. 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 11 ago. 2026.
BRASIL. Receita Federal do Brasil. Receita Federal alerta: é falso que “todo proprietário que aluga por temporada pagará novo imposto imediato sobre o aluguel em 2026”. Brasília, jan. 2026. Disponível em: gov.br. Acesso em: 11 ago. 2026.
BRASIL. Receita Federal do Brasil. Orientações da Reforma Tributária para 2026. Brasília, publicado em 12 dez. 2025, atualizado em 6 maio 2026. Disponível em: gov.br. Acesso em: 11 ago. 2026.
BRASIL. Secretaria-Executiva do Comitê Gestor da NFS-e. Publicada a Nota Técnica 009 com evoluções da NFS-e. Brasília, 9 jun. 2026. Disponível em: gov.br. Acesso em: 11 ago. 2026.
