A cobrança dos encargos condominiais tem sido um problema em muitos condomínios, nos casos de inadimplência, os condôminos em atraso oneram os demais que acabam pagando um valor maior por sua cota para que o condomínio possa cobrir as despesas mensais até que se tenha uma solução.
Muitas vezes a cobrança desses débitos termina ocorrendo no judiciário, o que pode acarretar muitas dores de cabeça e demora.
Um problema que pode ocorrer é quando o inadimplente compra o imóvel integrante do condomínio e não averba sua propriedade no cartório do Registro de Imóveis.
Nestes casos, o órgão registral termina por apontar como proprietário a pessoa que vendeu o imóvel, ou, muitas vezes, a pessoa que vendeu o imóvel a esse.
Essa irregularidade ocorre por vários motivos, o mais comum é a falta de conhecimento, por parte dos compradores, de que a propriedade do imóvel se transfere com a averbação da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
Também são comuns os casos em que há financiamento do imóvel em nome do proprietário anterior e a compra e venda do imóvel se dá pelos famosos “contratos de gaveta”.
Nesses casos, o problema que seria do condomínio e do inadimplente pode atingir, também, a pessoa que alienou o imóvel e até os proprietários anteriores, visto que o Registro de Imóveis certifica quem é o dono e, consequentemente, responsável pelos débitos de condomínio.
Assim essa inadimplência pode gerar gastos com eventuais processos judiciais para quem vendeu o imóvel e demora no recebimento dos créditos para o condomínio.
O que o condomínio pode fazer?
O ideal é que o condomínio tome as providencias logo que a inadimplência apareça, para que a dívida não fique muito elevada e para que os demais condôminos não sejam onerados com uma inadimplência longa.
A primeira providência seria buscar junto ao Registro de Imóveis local a certidão de propriedade atualizada do bem com cotas em atraso.
Uma vez constatado o problema aqui descrito, deve o condomínio, através do administrador ou de advogado, contatar todos os envolvidos e iniciar as negociações para resolver o problema da inadimplência.
Já nessa fase é importante a figura de um terceiro para atuar no interesse do condomínio. Esse terceiro facilita a solução do problema podendo viabilizar um acordo. Importante também é que a negociação seja feita por um advogado, pois é nessa fase que o profissional terá a oportunidade de obter os documentos necessários para uma eventual cobrança judicial mais rápida.
No caso dessas negociações não terem êxito e a cobrança judicial ser a única solução, o conhecimento detalhado da situação e da posição dos envolvidos pelo advogado, bem como a posse da documentação, ou cópia dela, levará a uma ação mais rápida e eficiente.
Importante lembrar que devem ser obedecidas as regras do condomínio quanto à contratação do profissional e a realização de assembléia para definir essas etapas da cobrança previamente.
Cabe lembrar que o imóvel poderá ser alvo de penhora judicial, mesmo que ele tenha as características de bem de família.
O que o proprietário pode fazer?
Além dos casos acima descritos, essa situação pode ocorrer com imóveis vendidos através de contrato particular, onde o adquirente apenas se torna proprietário do bem no momento em que quitar todo o valor devido, ou seja o financiamento direto.
Em todas estas situações, o proprietário, em caso de cobrança judicial, não poderá fazer outra coisa senão cobrar diretamente daquela pessoa que comprou o imóvel, podendo rescindir o contrato feito com este e pedir a reintegração de sua posse no bem ou indicar o próprio imóvel à penhora.
O ideal seria a previsão no contrato, seja regular ou o famoso “contrato de gaveta”, de que o imóvel é a garantia não só do próprio financiamento como de débitos de tributos e condomínio, bem como a previsão expressa de que no caso de tal inadimplência o contrato será rescindido.
Havendo ou não tal previsão no contrato, o vendedor pode registrar a compra e venda no Registro de Imóveis, o que garante a publicidade do negócio, facilitando o reconhecimento judicial de que o comprador deve arcar com os débitos de condomínio e que o próprio imóvel é a garantia disso.
No caso do “contrato de gaveta”, se o comprador não informou ao condomínio, o vendedor pode fazê-lo entregando cópia do contrato ao síndico com o devido protocolo que comprova a sua entrega e a data que isso ocorreu.
De qualquer forma o “contrato de gaveta” é um negocio arriscado tanto para quem vende como para quem compra, mas a tendência da jurisprudência dos tribunais superiores no Brasil é de reconhecer a certa validade deste tipo de negócio, o que se aplica às hipóteses que analisamos.
* artigo assinado por Eduardo Gerhardt Martins publicado no jornal O Sul de 17 de fevereiro de 2008.
