Fundo imobiliário paga IR ao vender cotas de outro

Quem compra cotas de fundo imobiliário e as revende com lucro sabe que paga imposto. A dúvida era outra: e quando quem compra e revende é o próprio fundo? Em setembro de 2026, a 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) respondeu que também incide IR na venda de cotas entre fundos de investimento imobiliário (FII). Foram três votos a dois, nos recursos especiais REsp 2.211.684 e REsp 2.177.594.

A conclusão alcança as operações de fundo de fundos (FOF), em que um FII aplica o dinheiro dos cotistas em cotas de outro FII, em vez de comprar tijolo. Toda a discussão gira em torno de dois artigos da mesma lei: o art. 16 da Lei n. 8.668/1993, que desonera os fundos, e o art. 18, que tributa o ganho apurado na alienação de cotas por qualquer beneficiário.

O que a 1ª Turma do STJ decidiu sobre a venda de cotas

Os dois recursos tratavam da mesma controvérsia. Em cada um deles, um fundo imobiliário vendeu cotas de outro fundo imobiliário com lucro e sustentou que esse resultado estava coberto pela isenção do art. 16. Por sua vez, a Fazenda Nacional defendeu a incidência pelo art. 18.

Prevaleceu a divergência aberta pelo ministro Gurgel de Faria, acompanhado pelos ministros Herman Benjamin e Sérgio Kukina. Ficaram vencidos a ministra Regina Helena Costa, relatora do REsp 2.211.684, e o ministro Paulo Sérgio Domingues. Por isso, o resultado foi o menos favorável ao contribuinte: recursos desprovidos e imposto mantido.

Vale registrar o alcance do julgado. Trata-se de acórdão de Turma, tomado por maioria apertada, e não de recurso repetitivo. Ou seja, não há tese vinculante nem obrigação de as demais Turmas seguirem o entendimento. Ainda assim, é o primeiro sinal claro do tribunal sobre a venda de cotas entre FIIs, e o mercado vai precificá-lo como tal.

Os arts. 16 e 18 da Lei n. 8.668/1993, lado a lado

O art. 16 é de 1993 e tem redação larga. Os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos fundos de investimento imobiliário ficam isentos do imposto sobre operações de crédito, câmbio e seguro (IOF) e do imposto de renda. No entanto, o FII nasceu com um propósito só: desenvolver empreendimentos imobiliários, com o tijolo dentro do patrimônio do fundo.

O art. 18 veio depois, na redação da Lei n. 9.779/1999, e mira outro momento da vida do investimento. Ele diz que os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação ou no resgate de cotas dos fundos de investimento imobiliário, “por qualquer beneficiário, inclusive por pessoa jurídica isenta”, sujeitam-se ao imposto de renda à alíquota de 20%. Na alienação, o imposto segue as normas dos ganhos líquidos de renda variável, pelo inciso II. No resgate, por sua vez, é retido na fonte, pelo inciso I.

Na prática, só a primeira hipótese interessa aqui. O FII é condomínio fechado, com resgate de cotas proibido pelo art. 2º da mesma lei. Por isso, quem quer sair do investimento vende a cota a outro investidor, e é essa saída que o art. 18 tributa.

Por que a data de 2008 pesou no julgamento

Nada disso seria polêmico se a lei tivesse nascido com o fundo de fundos em vista. Não foi o caso. Afinal, em 1993 um FII não podia comprar cotas de outro FII. Essa possibilidade só apareceu com a Instrução CVM n. 472, de 31 de outubro de 2008, editada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e publicada no DOU de 3 de novembro daquele ano. A norma foi revogada pela Resolução CVM n. 175/2022, que hoje disciplina os fundos. Mesmo assim, o desenho da operação seguiu de pé.

O voto vencedor tratou o art. 18 como regra de incidência aberta. Para o ministro Gurgel de Faria, não há antinomia entre os dois dispositivos, e sim generalidade e especialidade: o art. 16 traz a isenção geral, o art. 18 disciplina uma situação específica, que é a venda das cotas. Quando a CVM autorizou o fundo de fundos, a operação nova ingressou num campo de incidência que a lei já havia desenhado em 1999. Nesse caso, estender a isenção seria interpretação ampliativa de benefício fiscal, vedada pelo art. 111 do CTN.

A divergência vencida partiu do outro lado. Para a ministra Regina Helena Costa, o art. 16 afasta a tributação sem condicionantes e continua em vigor, porque nunca foi revogado. Ou seja, se o legislador de 1999 não podia sequer imaginar o fundo de fundos, não teria como pretender tributá-lo. Há ainda um dado que reforça o argumento. A Medida Provisória n. 1.303/2025 tentou revogar expressamente o art. 16 e teve o prazo de vigência encerrado em 8 de outubro de 2025, sem conversão em lei, conforme o Ato Declaratório n. 67, de 2025, do Congresso Nacional. Em outras palavras, quem tenta revogar reconhece que a norma está viva.

O que muda para quem investe em fundo de fundos

Antes de tudo, uma boa notícia para o investidor pessoa física: a decisão não toca na isenção dele. Os rendimentos distribuídos por FII cujas cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa ou em mercado de balcão organizado continuam isentos na fonte e na declaração de ajuste anual, nos termos do art. 3º, III, da Lei n. 11.033/2004, observados os demais requisitos legais. De fato, o que o STJ discutiu foi a tributação do fundo, não a do cotista.

A conta muda no nível do veículo. Um FOF que vende cotas de outro FII com lucro passa a apurar imposto de renda de 20% sobre a diferença positiva entre o preço de venda e o custo de aquisição das cotas. Com isso, o tributo sai do patrimônio do fundo. Portanto, sobra menos para distribuir, e o cotista sente o efeito no rendimento mensal, mesmo sem pagar nada diretamente. É esse o ponto que muda para quem paga a conta.

A conta do IR na venda de cotas, na prática

Na prática, três providências fazem diferença agora. A primeira é mapear os ganhos já realizados em operações de fundo de fundos e medir a exposição, com atenção aos períodos ainda abertos à fiscalização. A segunda é separar, na contabilidade do fundo, o que é rendimento das cotas mantidas em carteira e o que é ganho na venda de cotas. Foi nessa fronteira que o voto vencedor se apoiou, ao lembrar que a desoneração introduzida pela Lei n. 12.024/2009 no art. 16-A cuida do primeiro plano, não do segundo. A terceira é revisar prospectos, políticas de distribuição e provisões, porque o número que chega ao cotista muda.

Quem já discute o assunto em juízo tem outra decisão a tomar. Afinal, o placar de três a dois, num colegiado de cinco ministros, não fecha a porta. Cabe avaliar embargos de declaração, a eventual submissão do tema à 1ª Seção e o rumo que a 2ª Turma, também competente em matéria tributária, vier a dar à questão. Cada caso pede leitura própria, e a régua do risco mudou de lugar.

Meu comentário

Escrevo do lado de quem investe, e confesso que a divergência vencida me convence mais. Antes de tudo, o art. 16 está no papel, nunca foi revogado e diz o que diz. Reconheço a força do voto vencedor, porque “qualquer beneficiário, inclusive por pessoa jurídica isenta” é mesmo expressão ampla, escrita para não deixar ninguém de fora. Ainda assim, retirar de um fundo uma isenção legal por construção sistemática, e não por revogação, me parece pedir demais do art. 111 do CTN. A literalidade que ele impõe corta para os dois lados: ela também protege o texto que continua em vigor.

Há o argumento econômico, que considero o mais forte. Em regra, o fundo é um veículo, não o destinatário final da renda. Tributá-lo na venda de cotas e tributar de novo o cotista quando ele se desfizer da sua participação cria uma sobreposição que o desenho da Lei n. 8.668/1993 procurava evitar. O efeito é encarecer o fundo de fundos frente ao investimento direto, sem que nenhuma lei tenha feito essa escolha de forma expressa.

Dito isso, não leio o julgado como catástrofe nem como palavra final. A Medida Provisória n. 1.303/2025 mostrou que existe caminho legislativo para o tema, e ele caducou. Se o Congresso quiser tributar a operação, que o faça com todas as letras. Também respeito o outro lado: a Fazenda Nacional não inventou a tese, leu o art. 18 pelo que ele diz.

O que fica da decisão sobre a venda de cotas entre FIIs

A 1ª Turma do STJ assentou que a isenção do art. 16 da Lei n. 8.668/1993 não alcança o ganho que um fundo imobiliário obtém ao vender cotas de outro, e que essa operação cai no art. 18, com imposto de renda de 20%. A decisão veio por maioria, em acórdão de Turma, e não tem efeito vinculante. No caso do cotista pessoa física, a isenção dos rendimentos distribuídos segue intacta. Para o fundo de fundos, o custo tributário subiu e precisa entrar na conta hoje, não quando chegar a autuação. Antes de mexer na carteira ou na provisão, vale medir o tamanho exato da exposição de cada fundo e acompanhar os próximos passos do processo, porque o assunto está longe de encerrado.

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Fontes

BRASIL. Lei n. 8.668, de 25 de junho de 1993, arts. 2º, 16, 16-A e 18. Dispõe sobre a constituição e o regime tributário dos Fundos de Investimento Imobiliário. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 3 set. 2026.

BRASIL. Lei n. 5.172, de 25 de outubro de 1966 (Código Tributário Nacional), art. 111. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 3 set. 2026.

BRASIL. Lei n. 11.033, de 21 de dezembro de 2004, art. 3º, III. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 3 set. 2026.

BRASIL. Congresso Nacional. Ato Declaratório do Presidente da Mesa do Congresso Nacional n. 67, de 2025. Encerramento da vigência da Medida Provisória n. 1.303, de 11 de junho de 2025, em 8 de outubro de 2025. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 3 set. 2026.

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS. Instrução CVM n. 472, de 31 de outubro de 2008, revogada pela Resolução CVM n. 175/2022. Disponível em: conteudo.cvm.gov.br. Acesso em: 3 set. 2026.

CONSULTOR JURÍDICO. IR incide na venda de cotas entre fundos de investimento imobiliário, diz STJ. 3 set. 2026. Disponível em: conjur.com.br. Acesso em: 3 set. 2026.

MIGALHAS. Incide IR na venda de cotas entre fundos imobiliários, decide STJ. 1 set. 2026. Disponível em: migalhas.com.br. Acesso em: 3 set. 2026.