Um shopping center é, ao mesmo tempo, um imóvel alugado e uma operação de serviços. Para efeito de crédito acelerado de PIS e Cofins, porém, essas duas coisas não se somam. A Solução de Consulta Cosit n. 144, de 11 de agosto de 2026, foi publicada no Diário Oficial da União de 13 de agosto. Nela, a Receita Federal examinou a dúvida de uma sociedade anônima de capital aberto que explora, administra e presta serviços a centros comerciais. A resposta foi restritiva: o crédito acelerado, descontado em 24 meses, não alcança a edificação destinada à locação.
O valor em jogo é grande. Afinal, o art. 6º da Lei n. 11.488/2007 permite que a empresa desconte, em dois anos, os créditos das contribuições calculados sobre 1/24 do custo de aquisição ou de construção de edificações incorporadas ao ativo imobilizado. Sem essa opção, o mesmo crédito se dilui pela vida útil do prédio. Num shopping, portanto, isso significa décadas de espera. Quem constrói um empreendimento de centenas de milhões e opta pelo crédito acelerado melhora o caixa hoje, não em 2050.
O que a Cosit n. 144/2026 decidiu sobre o crédito acelerado
A consulente descreveu um objeto social amplo. Ela incorpora empreendimentos, compra e vende imóveis, administra centros comerciais próprios e de terceiros, opera teatros e estacionamentos, faz merchandising e gere programas de fidelidade. A partir desse conjunto, sustentou que suas edificações são usadas na prestação de serviços. Assim, pediu o crédito acelerado sobre o custo total dos shoppings escriturados no ativo não circulante.
A Coordenação-Geral de Tributação respondeu em três linhas de conclusão. Primeiro, o regime do art. 6º da Lei n. 11.488/2007 não se aplica às edificações destinadas à locação de bens imóveis, porque locação e prestação de serviços são institutos jurídicos distintos. Segundo, no caso concreto a opção só pode incidir sobre a área edificada delimitada e específica, uma loja ou uma sala, que seja base operacional do serviço prestado. Terceiro, feita a opção, o crédito acelerado incide sobre o saldo remanescente a depreciar. A ementa, vale registrar, é idêntica para a Cofins e para a Contribuição para o PIS/Pasep.
Por que locação e serviço não se misturam no crédito acelerado
O fundamento é de direito civil, e vem de longe. A Receita retomou o raciocínio das Soluções de Consulta Cosit n. 28, de 13 de novembro de 2013, e n. 423, de 13 de setembro de 2017. A nova resposta ficou parcialmente vinculada a essas duas. Ora, a locação de coisas está nos arts. 565 a 578 do Código Civil e envolve uma obrigação de dar: o locador cede o uso e o gozo de um bem e recebe por isso. Já a prestação de serviço está nos arts. 593 a 609 e consiste no desempenho de uma atividade humana em favor de outrem, ou seja, uma obrigação de fazer.
Como o regime do art. 6º é uma exceção ao ritmo normal de creditamento, a Receita o leu de forma estrita. Se a lei condiciona o crédito acelerado a edificações adquiridas ou construídas para a produção de bens ou para a prestação de serviços, então o prédio erguido para alugar lojas fica de fora. Nem o contrato atípico de shopping, com tenant mix, ações promocionais e gestão centralizada, muda esse enquadramento. Para a Cosit, portanto, a atividade preponderante continua sendo a locação.
A régua é a base operacional, não o lugar onde o serviço chega
O ponto mais fino da resposta está aí, e vale a pena entender o raciocínio. A empresa argumentava que presta serviços dentro do shopping inteiro, inclusive nas áreas comuns. Contudo, a Receita separou duas coisas que estavam sobrepostas: o local onde o serviço é fruído e o local que serve de base operacional de quem presta o serviço.
O exemplo do merchandising ilustra bem. Primeiro, os projetos, a contratação de profissionais e a produção dos materiais acontecem numa sala. Depois, os totens, painéis e displays resultantes vão para os corredores e para as lojas. O corredor é o lugar de fruição, mas o ativo empregado na prestação é a sala. Por isso o crédito acelerado alcança a sala, e não o mall.
A Receita foi além e fez uma advertência prática. É preciso verificar se a empresa presta diretamente serviços como vigilância, limpeza, manutenção predial e estacionamento. A alternativa é que ela apenas intermedie a contratação entre os lojistas e a prestadora efetiva. Nesse segundo caso, a opção pelo crédito acelerado caberia à prestadora, desde que a edificação onde ela atua esteja no ativo imobilizado dela.
Teatro e estacionamento: quem explora define o crédito acelerado
Para estruturas com destinação própria, a Cosit criou um critério simples. O teatro dentro do shopping admite o art. 6º da Lei n. 11.488/2007 quando a proprietária do imóvel explora diretamente os espetáculos. Se ela loca ou cede o espaço a um terceiro que organiza os eventos, o dispositivo não se aplica.
O mesmo raciocínio vale para o estacionamento, embora a consulente nem tenha perguntado sobre ele. O serviço de guarda de veículos rende crédito acelerado apenas quando explorado diretamente pelo dono da edificação. Havendo concessão do espaço a terceiro, sobra a regra geral de creditamento sobre os encargos de depreciação. Ela está no art. 3º, VII, e § 1º, III, da Lei n. 10.833/2003 e no dispositivo correspondente da Lei n. 10.637/2002. Em ambos os casos, ainda que a resposta seja favorável, ela vale só para a área específica do teatro ou do estacionamento.
Saldo remanescente: como fica quem já vinha depreciando
Esta parte é a boa notícia da consulta. A empresa que já apropria créditos pela não cumulatividade segundo a vida útil do bem não precisa recomeçar do zero para migrar. A opção pelo crédito acelerado pode ser exercida sobre o saldo que ainda falta depreciar, contado a partir de 15 de junho de 2007, data de vigência da Lei n. 11.488/2007.
Depois de 24 meses, a área submetida ao regime passa a ser considerada integralmente depreciada para fins de apuração desses créditos. O restante da edificação segue a regra geral do inciso II do caput do art. 179 da Instrução Normativa RFB n. 2.121/2022. Já o regime antecipado está no art. 187 da mesma norma. Na prática, portanto, isso exige segregação contábil das áreas e memória de cálculo que sustente a divisão perante a fiscalização.
O que isso muda para quem paga a conta
Uma solução de consulta não é lei, mas manda no fiscal. O entendimento da Cosit tem efeito vinculante no âmbito da Receita Federal, conforme o art. 33, I, da Instrução Normativa RFB n. 2.058/2021. Quem opera shopping center e vinha aproveitando o crédito acelerado sobre a área bruta locável passa, portanto, a conviver com risco concreto de glosa.
O impacto financeiro merece atenção. Afinal, estamos falando de dinheiro que sai do caixa hoje e volta ao longo de vinte e cinco anos. Antes de qualquer decisão, vale revisar três pontos. Primeiro, a planta do empreendimento com as áreas efetivamente usadas como base operacional. Depois, os contratos que dizem quem presta cada serviço. Por fim, a memória de cálculo da base de cálculo dos créditos já apropriados. Esse levantamento é a parte menos glamourosa e mais decisiva de qualquer planejamento tributário nesse setor.
O crédito acelerado ainda tem data para acabar
Há um horizonte que a consulta não menciona e que muda a conversa. A Lei Complementar n. 214/2025 revogou o art. 6º da Lei n. 11.488/2007 a partir de 1º de janeiro de 2033. A regra está no art. 543, XXXVIII, alínea “c”, combinado com o art. 544, V. Até lá, o art. 380 da mesma lei complementar determina que os créditos em apropriação por quota mensal continuem sendo apropriados como créditos presumidos da CBS.
Ou seja, a discussão sobre o crédito acelerado tem prazo. Quem tiver área elegível e não exercer a opção nos próximos anos perde a janela. E quem exercer precisa saber que a apropriação atravessa a transição para o novo modelo.
Meu comentário: a forma prevaleceu sobre a função
Reconheço a coerência técnica da resposta. A distinção entre obrigação de dar e obrigação de fazer é sólida, e a Receita a aplica de modo consistente há mais de uma década. Ainda assim, incomoda o resultado econômico.
Quem já visitou a operação de um shopping sabe que ali não se entrega apenas uma chave. Há segurança, limpeza, marketing, curadoria de mix, controle de fluxo, eventos. O lojista paga por esse ecossistema, e não pela metragem seca. Quando o Fisco recorta o prédio em fatias e reserva o crédito acelerado à sala da administração, ele adota uma visão do negócio que a realidade contratual já superou.
Fico com a impressão de que o critério, embora defensável, produz um efeito perverso: quanto mais integrada a operação, menor o crédito. Por outro lado, há espaço para discussão administrativa e judicial. Isso vale sobretudo para empresas que prestam diretamente os serviços operacionais e conseguem provar isso com contratos e notas fiscais. A consulta responde a um caso concreto, com os documentos daquele processo, e não fecha a porta para uma situação de fato diferente.
O que fica
A Cosit n. 144/2026 não criou obrigação nova. Ela desenhou uma fronteira que muita empresa do setor tratava como difusa, e o fez com um critério verificável: base operacional, não área locável. Para quem administra centros comerciais, então, o próximo passo é medir, documentar e decidir com números na mesa. Afinal, cada metro quadrado mal classificado vira autuação depois. Quando se trata de crédito acelerado, avaliar o caso concreto com a planta e os contratos à vista costuma valer mais do que qualquer regra geral.
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Fontes
BRASIL. Ministério da Fazenda. Receita Federal. Coordenação-Geral de Tributação. Solução de Consulta Cosit n. 144, de 11 de agosto de 2026. Não cumulatividade. Créditos. Antecipação de descontos de créditos calculados sobre encargos de depreciação. Shopping center. Locação como atividade preponderante. Condições. Disponível em: rotadajurisprudencia.com.br. Acesso em: 1 set. 2026.
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MACARIO, Lívia. Receita Federal detalha uso de créditos de PIS e Cofins na depreciação de imóveis. Portal Contábeis, 31 ago. 2026. Disponível em: contabeis.com.br. Acesso em: 1 set. 2026.
ROTA DA JURISPRUDÊNCIA. Receita Federal delimita créditos de PIS e Cofins sobre depreciação em shoppings. 13 ago. 2026. Disponível em: rotadajurisprudencia.com.br. Acesso em: 1 set. 2026.
