A empresa comprou a sala na planta, pagou as parcelas durante anos e o prédio não saiu. O contrato foi rescindido porque o incorporador não entregou o bem, e o dinheiro voltou acrescido de multa, juros e correção monetária. Quanto disso vira imposto? A Solução de Consulta Cosit n. 158, de 24 de agosto de 2026, publicada no Diário Oficial da União de 27 de agosto de 2026, respondeu a essa pergunta dividindo em quatro parcelas o valor que a adquirente recebe na rescisão de imóvel na planta.
Na prática, o documento interessa a duas pessoas. Primeiro, ao empresário que investiu na obra e viu o cronograma parar. Depois, ao contador que precisa decidir o que lançar como receita. A tentação, nesses casos, é somar tudo numa linha só. Ou, no extremo oposto, não tributar nada. Contudo, nenhum dos dois caminhos sobrevive à leitura da consulta.
O que a Cosit decidiu na rescisão de imóvel na planta
A consulente é pessoa jurídica adquirente e apura pelo lucro presumido. Ela comprou imóvel em construção, o incorporador não entregou o bem e o contrato de compra e venda foi desfeito. Recebeu, então, um montante formado por quatro elementos: os pagamentos que já havia feito, a multa prevista para a rescisão, os juros e a atualização monetária.
A Coordenação-Geral de Tributação (Cosit) respondeu elemento por elemento. A devolução dos pagamentos não se sujeita ao Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) nem à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). A multa, por outro lado, sujeita-se aos dois e entra diretamente no lucro presumido e no resultado presumido, sem passar pelos coeficientes de presunção. Já os juros e a atualização monetária são receitas financeiras e, por isso, vão direto para as duas bases de cálculo.
A consulta está parcialmente vinculada à Solução de Consulta Cosit n. 91, de 17 de abril de 2024. Quanto à moldura normativa, os dispositivos invocados são o art. 43-A, § 1º, e o art. 67-A, § 13, da Lei n. 4.591/1964; o art. 740, § 3º, III, e § 5º, do Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/2018), aprovado pelo Decreto n. 9.580/2018; e os arts. 148, 149 e 215 da Instrução Normativa RFB n. 1.700/2017.
As quatro parcelas da rescisão de imóvel na planta
Cada rubrica paga na rescisão de imóvel na planta tem natureza jurídica própria, e a natureza jurídica decide a tributação. A regra é fácil de enunciar e fácil de errar na escrituração. Vale, portanto, olhar uma a uma.
A devolução do principal não é receita
O dinheiro que volta já era da empresa. Antes, saiu do caixa como pagamento de parcelas. Depois, retornou porque o negócio se desfez. Não há riqueza nova, e sim recomposição do patrimônio. Por isso, essa parcela não é receita bruta. Também não é ganho de capital, porque ninguém alienou bem algum: houve devolução do que foi pago.
O art. 215 da Instrução Normativa RFB n. 1.700/2017 delimita, no caput e nos §§ 1º e 3º, o que compõe a base do lucro presumido e do resultado presumido. A devolução de valores próprios fica fora dessa delimitação. O RIR/2018 confirma a direção por outro caminho: o § 5º do art. 740 afasta a incidência ali disciplinada quando a indenização se destina a reparar danos patrimoniais. De fato, devolver ao comprador o que ele pagou por um imóvel que nunca recebeu é exatamente isso.
A consequência prática é imediata. Ou seja, a empresa que lança o montante devolvido como receita da rescisão acaba pagando IRPJ e CSLL sobre dinheiro que apenas voltou ao lugar de onde saiu.
A multa rescisória entra sem coeficiente de presunção
Chega-se, então, à parte cara da consulta. A multa não remunera venda de mercadoria nem prestação de serviço. Na verdade, ela indeniza o descumprimento do contrato, e a legislação do imposto de renda lhe dá tratamento próprio.
O art. 740, § 3º, III, do RIR/2018 diz que o valor da multa ou da vantagem por rescisão de contrato será acrescido ao lucro presumido na determinação da base de cálculo. O verbo carrega o efeito. Isto é, acrescer não é presumir: o valor se soma à base já apurada, em vez de passar antes pelo coeficiente da atividade.
A diferença pesa no caixa. Quando a empresa fatura uma venda, apenas uma fração daquele valor forma a base de cálculo. Na multa, porém, não existe esse filtro. O valor entra por inteiro, e o mesmo raciocínio vale para o resultado presumido da CSLL. Ou seja, uma multa expressiva pode gerar mais imposto do que um faturamento de igual tamanho.
Juros e correção monetária são receitas financeiras
Os juros e a atualização monetária seguem um terceiro caminho. Eles não recompõem o principal e tampouco indenizam a quebra do contrato. Remuneram, apenas, o tempo em que o dinheiro ficou com o incorporador. Por isso, os arts. 148 e 149 da IN RFB n. 1.700/2017 os classificam como receitas financeiras, e o art. 215, § 3º, I, “f”, confirma o destino: somam-se diretamente às bases do IRPJ e da CSLL.
Um detalhe merece atenção. Em geral, correção monetária soa como simples recomposição do valor da moeda, algo neutro. Para a legislação do imposto de renda, contudo, não é. Ela acompanha os juros e, assim, é tributada com eles.
A lei da incorporação sustenta a rescisão de imóvel na planta
O direito de receber esses valores não nasce da legislação tributária. Nasce da Lei n. 4.591/1964, que disciplina a incorporação imobiliária, e a Cosit apoiou-se em dois dispositivos dela. O art. 43-A, § 1º, permite ao adquirente resolver o contrato quando a entrega ultrapassa o prazo de tolerância de 180 dias sem culpa dele. Assegura, na mesma medida, a devolução integral de tudo o que pagou, mais a multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução. O art. 67-A, § 13, por sua vez, autoriza as partes a fixar, em instrumento específico de distrato, condições diferentes das previstas na lei.
Esse par de dispositivos explica a estrutura da resposta. Afinal, a devolução integral e a multa nascem de títulos jurídicos distintos, com funções distintas. Por isso, a tributação de cada uma segue caminho próprio.
Por que a resposta dada à pessoa física não resolvia
A consulta afastou a Solução de Consulta n. 629/2017, que tratava de Imposto de Renda da pessoa física, e não da pessoa jurídica submetida ao lucro presumido. A distinção não é formalismo. No caso da pessoa física, o ganho de capital e os rendimentos seguem regras próprias, com tabela e apuração distintas. Na pessoa jurídica, por outro lado, o que decide é a composição da base presumida, com os coeficientes e as exceções do RIR/2018. Transportar a resposta de um regime para o outro, portanto, produz erro nos dois sentidos.
Meu comentário sobre a rescisão de imóvel na planta
Gosto do método desta consulta. A Receita poderia ter tratado o valor recebido como bloco único, o que seria mais simples de fiscalizar e bem pior para o contribuinte. Preferiu qualificar cada rubrica pela sua natureza e, com isso, protegeu quem foi prejudicado pela obra que não saiu. Reconhecer que devolução não é receita parece óbvio. Mesmo assim, o óbvio nem sempre chega às soluções de consulta.
O ponto que merece reserva é outro. A multa entra na base sem qualquer redução e, como resultado, a empresa que sofreu o inadimplemento recebe uma indenização e devolve ao Fisco uma fatia dela calculada sobre o valor cheio. O texto do RIR/2018 é claro, e o intérprete tem pouco espaço. Ainda assim, vale registrar que a multa rescisória não é lucro; é reparação. Tratá-la como base integral, na prática, aproxima a tributação da renda de uma tributação do dano.
Onde o erro costuma aparecer na contabilidade
Na prática, o problema quase nunca é de tese. É de lançamento. O comprovante de crédito chega em uma linha só, e a empresa replica essa linha na escrituração. A partir daí, ou tributa tudo, e paga a mais, ou não tributa nada, e fica exposta a autuação com multa de ofício.
A providência é anterior ao recebimento. Convém exigir do incorporador, ou do acordo homologado, a discriminação do valor entre principal devolvido, multa, juros e correção monetária. O art. 67-A, § 13, da Lei n. 4.591/1964 dá espaço para isso: o distrato pode detalhar as condições, e detalhar interessa a quem recebe. Sem essa separação no documento, então, a defesa vira reconstrução de cálculo, e o ônus de demonstrar o que é recomposição patrimonial recai sobre quem recebeu.
Há ainda um ponto que a consulta não enfrentou e que aparece na mesma operação. O caput do art. 740 do RIR/2018 sujeita as multas por rescisão de contrato ao imposto retido na fonte, à alíquota de 15%, com retenção a cargo de quem paga. O § 4º, por sua vez, trata essa retenção como antecipação do imposto devido no período de apuração. Convém, portanto, conferir se houve retenção e aproveitá-la na apuração, sob pena de pagar duas vezes. Afinal, cada contrato tem cláusulas próprias, e a rescisão de imóvel na planta pede leitura do caso concreto antes de qualquer lançamento.
O que fica da rescisão de imóvel na planta
A Solução de Consulta Cosit n. 158/2026 não criou regra nova. Em síntese, ela organizou as que já existiam e mostrou que o valor recebido na rescisão de imóvel na planta se decompõe em quatro rubricas com destinos diferentes. Primeiro, a devolução do principal fica fora do IRPJ e da CSLL, por ser recomposição patrimonial. Depois, a multa entra por inteiro nas duas bases, sem coeficiente de presunção. Por fim, os juros e a correção monetária entram como receitas financeiras, também sem redução.
O recado, portanto, é de documentação, não de tese. Quem discrimina as rubricas no instrumento de rescisão paga o que deve. Quem recebe tudo em uma linha só, por outro lado, corre o risco de pagar o que não deve, ou de explicar depois, em fiscalização, aquilo que poderia ter ficado escrito desde o começo.
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Fontes
BRASIL. Receita Federal do Brasil. Solução de Consulta Cosit n. 158, de 24 de agosto de 2026. Publicada no Diário Oficial da União de 27 de agosto de 2026, seção 1, p. 29. Disponível em: normasinternet2.receita.fazenda.gov.br. Acesso em: 28 ago. 2026.
OKAI. Solução de Consulta Cosit n. 158, de 24 de agosto de 2026. Receita Federal, 24 ago. 2026. Disponível em: okai.com.br. Acesso em: 28 ago. 2026.
BRASIL. Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, arts. 43-A, § 1º, e 67-A, § 13. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 28 ago. 2026.
BRASIL. Decreto n. 9.580, de 22 de novembro de 2018 (RIR/2018), art. 740. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 28 ago. 2026.
