Quem vende a casa e compra outra em 180 dias não paga Imposto de Renda sobre o ganho. A dúvida aparece quando parte do preço do imóvel novo é quitada com outro imóvel, e não com dinheiro. Em 14 de agosto de 2026, a Coordenação-Geral de Tributação (Cosit) respondeu a essa questão. A dação em pagamento de imóvel residencial também cabe na isenção do art. 39 da Lei n. 11.196/2005. A resposta está na Solução de Consulta Cosit n. 149/2026, publicada no Diário Oficial da União de 20 de agosto de 2026.
Na prática, o documento interessa a duas pessoas em particular. Primeiro, a quem está trocando de imóvel sem ter todo o valor em caixa. Depois, ao contador que vai preencher o demonstrativo de ganhos de capital. Ele alarga o benefício em um ponto e fecha uma porta em outro, porque o prazo de 180 dias não recomeça a cada operação da cadeia.
O que a Receita decidiu sobre a dação em pagamento
O caso submetido à Receita tinha três imóveis. O consulente comprou o primeiro em 1º de fevereiro de 2011 por R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). Depois, vendeu-o em 13 de abril de 2024 por R$ 700.000,00 (setecentos mil reais). Apurou, assim, ganho de capital de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais).
Doze dias depois, em 25 de abril de 2024, ele comprou o imóvel novo por R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais). Nesse caso, o pagamento saiu de duas formas. Uma parte, de R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), foi transferência bancária feita em 1º de agosto de 2024. A outra, de R$ 210.000,00 (duzentos e dez mil reais), foi um apartamento entregue em dação em pagamento na assinatura do contrato. Esse apartamento, o terceiro imóvel da história, tinha sido adquirido em 15 de junho de 2012 por R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais).
As perguntas eram duas. O apartamento entregue como pagamento entra na isenção do art. 39? E, se entra, de quando se conta o prazo de 180 dias?
Quanto à primeira, a Cosit respondeu sim. Quanto à segunda, fixou o marco na primeira alienação da sequência. Como tudo aconteceu dentro da mesma janela, o prazo foi cumprido. Restou, no entanto, um resíduo tributável. É nele que mora a parte cara da consulta.
Por que a dação em pagamento vale como venda
O caput do art. 39 fala em venda de imóveis residenciais. Lido isoladamente, o verbo sugere apenas compra e venda. No entanto, a Cosit observou que o mesmo dispositivo chama o beneficiário de alienante. Ou seja, a palavra escolhida é bem mais larga do que vendedor.
Daí em diante, o raciocínio caminha pela legislação do imposto de renda. O art. 3º, § 3º, da Lei n. 7.713/1988 manda considerar todas as operações que importem alienação a qualquer título. Essa lista cita expressamente a dação em pagamento, ao lado da compra e venda, da permuta, da adjudicação, da desapropriação e da doação. Do mesmo modo, o Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/2018), aprovado pelo Decreto n. 9.580/2018, repete a lista no art. 128, § 4º.
Existe também um argumento de direito privado. O art. 357 do Código Civil determina que, fixado o preço da coisa dada em pagamento, as relações entre as partes seguem as normas do contrato de compra e venda. Ou seja, o próprio Código empresta à dação em pagamento a disciplina da venda quando há preço ajustado. É o que ocorre quando um apartamento é avaliado em R$ 210.000,00 (duzentos e dez mil reais) e abatido do preço.
Há ainda a coerência interna do benefício. A Instrução Normativa SRF n. 599/2005 regulamenta o art. 39 e já estende a isenção à permuta de imóveis residenciais. Aceitar a permuta e recusar a dação em pagamento seria, portanto, incoerente. Nas duas hipóteses o imóvel muda de dono sem dinheiro envolvido. A conclusão também não é nova: a Cosit alinhou-se a entendimento regional firmado em 2010, que agora vincula toda a administração tributária federal.
Os 180 dias correm da primeira alienação
Nesse ponto, o § 1º do art. 39 é curto e decisivo. Havendo venda de mais de um imóvel, o prazo conta da celebração do contrato relativo à primeira operação. A regra existe porque o legislador quis impedir uma cadeia infinita de alienações que esticasse o benefício.
No caso analisado, a primeira alienação foi a venda de 13 de abril de 2024. Em seguida veio a entrega do apartamento, em 25 de abril de 2024. Por último, a transferência bancária, em 1º de agosto de 2024. Todas essas datas cabem na janela aberta em abril. Por isso, a Receita reconheceu o cumprimento do prazo.
A dação em pagamento não reabre o prazo
Contudo, o que muda o planejamento é o cenário inverso. Se a entrega do segundo imóvel tivesse ocorrido oito meses depois da venda, a contagem não recomeçaria a partir dela. O relógio já estaria parado desde abril.
Assim, imagine quem vende um imóvel em janeiro e só fecha a compra em setembro, entregando um segundo bem como parte do pagamento. Nesse caso, essa pessoa perde o benefício quanto à primeira venda. O calendário, aqui, pesa tanto quanto o valor. Por fim, o § 5º do art. 39 acrescenta outro limite: o contribuinte só usa a isenção uma vez a cada cinco anos. Antes de assinar qualquer coisa, portanto, convém olhar para trás.
A parcela não reaplicada continua tributada
O § 2º do art. 39 é a parte que costuma surpreender. A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho na proporção do valor que ficou de fora. A Cosit registrou justamente isso: houve aplicação apenas parcial do produto da venda do primeiro imóvel.
Contudo, a consulta não faz a conta, e o número final depende da documentação de cada operação. Ainda assim, a estrutura do caso mostra bem o mecanismo. O produto da venda do primeiro imóvel foi de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais). Desse total, apenas R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais) voltaram para a compra do imóvel novo. O restante do preço, afinal, foi pago com outro bem. Sobram, portanto, R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais) fora da reaplicação.
Aplicada a proporção, cerca de 63% do ganho fica isento. Logo, algo em torno de 37% permanece tributável, ou seja, aproximadamente R$ 241.000,00 (duzentos e quarenta e um mil reais). Sobre essa parcela incidem as alíquotas progressivas do art. 21 da Lei n. 8.981/1995, na redação da Lei n. 13.259/2016. Elas vão de 15% até 22,5%, conforme o tamanho do ganho. Nessa faixa de valores, então, a alíquota é de 15%.
Repare no efeito prático. O contribuinte reinvestiu integralmente o preço do imóvel novo. No entanto, não reinvestiu integralmente o dinheiro da venda, e são coisas diferentes. O apartamento entregue em dação em pagamento carrega ganho próprio, apurado sobre o custo de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais). Esse ganho, por sua vez, segue o seu próprio caminho na apuração.
Denúncia espontânea não apaga a multa da declaração
Além do art. 39, a mesma consulta tem uma segunda metade. Ela trata de quem descobre o imposto devido depois do vencimento e quer recolher por conta própria. Nesse ponto, a Cosit reafirmou entendimento de 2019. Cumpridos os requisitos do art. 138 do Código Tributário Nacional (CTN), a denúncia espontânea afasta a multa, sem distinguir entre moratória e punitiva.
O alívio, porém, tem limite. A denúncia espontânea não elimina a multa pelo atraso na obrigação acessória, porque a obrigação principal e a acessória são autônomas. Assim, quem recolhe o tributo com atraso e entrega o demonstrativo fora do prazo resolve uma pendência e mantém a outra.
Meu comentário sobre a dação em pagamento
Essa consulta me agrada pelo método, e não apenas pelo resultado. A Receita poderia ter parado na palavra venda e negado tudo, invocando o art. 111 do CTN. Preferiu, no entanto, ler o art. 39 dentro do sistema em que ele vive. Nesse sistema, alienação a qualquer título já está definida desde 1988 e inclui a dação em pagamento. Interpretar literalmente não é interpretar isoladamente, e a distinção faz diferença para o contribuinte.
O contraste com a Solução de Consulta Cosit n. 108/2026 ajuda a enxergar a fronteira. Lá, a Receita recusou a isenção a quem usa o dinheiro para construir em terreno próprio, porque construir não é adquirir imóvel. Aqui, ao contrário, aceitou a dação em pagamento, porque dar imóvel em pagamento é alienar. Nos dois casos o critério é o mesmo: a forma jurídica do ato, não a intenção econômica de quem o pratica. Quem entende esse critério consegue antecipar a resposta antes de perguntar.
Onde a dação em pagamento costuma tropeçar
A parte que exige cuidado é o prazo. Afinal, operações com dação em pagamento costumam ser mais lentas do que uma compra à vista. Elas envolvem avaliação, aceitação do bem pelo vendedor e, às vezes, a substituição do imóvel oferecido. Enquanto isso, cada semana consome a janela de 180 dias aberta na primeira venda. Por isso, a hora de desenhar a operação é antes de assinar o primeiro contrato.
Há também o lado documental, que costuma ficar em segundo plano. Primeiro, vale registrar o valor atribuído ao imóvel dado em pagamento e guardar os comprovantes de cada parcela em dinheiro. Além disso, convém separar com clareza o que veio do produto da venda e o que veio de outra fonte. Sem essa separação, a apuração proporcional tende a correr contra o contribuinte. Cada operação, afinal, tem contornos próprios e pede análise específica antes da escritura.
O que fica da consulta sobre a dação em pagamento
A dação em pagamento de imóvel residencial entra na isenção do art. 39 da Lei n. 11.196/2005, porque é forma de alienação. É o que já diziam a Lei n. 7.713/1988 e o RIR/2018. Havendo venda seguida de dação, portanto, os 180 dias correm da primeira alienação e não se reabrem. A aplicação apenas parcial do produto da venda mantém tributado o ganho na proporção do que ficou de fora, às alíquotas de 15% a 22,5%. Por fim, o benefício só volta a valer depois de cinco anos.
Em resumo, o recado para quem planeja trocar de imóvel é direto. A isenção não olha para o preço do bem comprado, e sim para o destino do dinheiro que entrou. Portanto, reinvestir tudo o que se recebeu, dentro da janela e com prova documental de cada movimento, é o que separa o ganho isento do ganho tributado.
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Fontes
BRASIL. Receita Federal do Brasil. Solução de Consulta Cosit n. 149, de 14 de agosto de 2026. Publicada no Diário Oficial da União de 20 de agosto de 2026, seção 1, p. 26. Disponível em: normasinternet2.receita.fazenda.gov.br. Acesso em: 21 ago. 2026.
BRASIL. Lei n. 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 21 ago. 2026.
BRASIL. Lei n. 7.713, de 22 de dezembro de 1988, art. 3º, § 3º. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 21 ago. 2026.
BRASIL. Lei n. 8.981, de 20 de janeiro de 1995, art. 21, na redação da Lei n. 13.259, de 16 de março de 2016. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 21 ago. 2026.
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), art. 357. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 21 ago. 2026.
BRASIL. Secretaria da Receita Federal. Instrução Normativa SRF n. 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2º. Disponível em: normaslegais.com.br. Acesso em: 21 ago. 2026.
