Uma incorporadora venceu uma ação tributária e habilitou o crédito na Receita Federal. Depois, quis usá-lo contra duas dívidas: o pagamento mensal das suas incorporações e os tributos das sociedades em conta de participação que ela conduz. A Solução de Consulta n. 184, de 23 de setembro de 2026, da Coordenação-Geral de Tributação (Cosit), respondeu em sentidos opostos. Publicada no Diário Oficial da União (DOU) de 25 de setembro de 2026, ela admite a compensação no RET, o Regime Especial de Tributação (RET) das incorporações imobiliárias. Para a Sociedade em Conta de Participação (SCP), a resposta é outra, porque o crédito da sócia ostensiva, ali, é crédito de terceiro.
A distinção interessa a quem constrói e vende imóveis. Interessa ainda mais a quem estrutura empreendimentos por SCP, arranjo comum no setor. Crédito judicial é caixa parado até ser usado, e a Receita Federal do Brasil (RFB) acaba de dizer onde ele entra e onde não entra.
A Solução de Consulta Cosit n. 184/2026 em resumo
A consulente é uma empresa de construção de edifícios e de incorporação imobiliária. Ela atua em nome próprio e também como sócia ostensiva de SCPs. Tinha créditos de decisão judicial transitada em julgado, já habilitados na via administrativa. Com eles, pretendia fazer a compensação tributária do art. 74 da Lei n. 9.430/1996 contra duas espécies de débito.
A primeira pergunta tratava do pagamento mensal unificado do RET, criado pela Lei n. 10.931/2004. A Cosit respondeu que sim, ou seja, admitiu a compensação no RET. Portanto, a incorporadora pode quitar esses débitos com créditos próprios, desde que cumpra os demais requisitos da legislação.
A segunda pergunta tratava dos tributos devidos pelas SCPs em que a consulente é sócia ostensiva. Aqui, entretanto, a Cosit respondeu que não. Como a legislação tributária equipara a SCP a pessoa jurídica, os créditos da sócia pertencem, para a SCP, a outro sujeito passivo.
A solução se declara parcialmente vinculada à Solução de Consulta Cosit n. 202, de 18 de junho de 2019. Aquela resposta já separava os tributos do sócio ostensivo dos tributos da SCP. Quanto ao alcance, o art. 33 da Instrução Normativa RFB n. 2.058/2021 dá efeito vinculante à solução da Cosit dentro da Receita, a partir da publicação. Ela também respalda qualquer contribuinte que esteja na mesma hipótese, e não só a consulente.
Por que a compensação no RET foi admitida
O RET é opcional. Uma vez escolhido, fica irretratável enquanto durarem os direitos e as obrigações da incorporadora perante os adquirentes (art. 1º da Lei n. 10.931/2004). Pelo caput do art. 4º, na redação da Lei n. 12.844/2013, a incorporadora paga, como regra, 4% da receita mensal recebida em cada incorporação submetida ao regime. O percentual cobre, de uma vez, quatro tributos.
São eles o Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ), a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), a Contribuição para o PIS/Pasep e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins). O § 1º do mesmo artigo soma à receita mensal as receitas financeiras e as variações monetárias das vendas. O art. 8º reparte os 4% em 1,71% de Cofins, 0,37% de PIS/Pasep, 1,26% de IRPJ e 0,66% de CSLL.
Os percentuais reduzidos do RET na habitação de interesse social
A lei prevê um pagamento unificado de 1% para a moradia popular, por duas vias. A primeira é o § 6º do art. 4º, que alcança os imóveis residenciais de interesse social com construção iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009. Na redação da Lei n. 13.970/2019, o benefício depende de a incorporação ter sido registrada no cartório de imóveis, ou de o contrato de construção ter sido assinado, até 31 de dezembro de 2018. Para essa via, o § 7º define o interesse social pelo valor da unidade, de até R$ 100.000,00 no Programa Minha Casa, Minha Vida.
A segunda via veio com a Lei n. 14.620/2023, sem data-limite. O § 8º aplica o mesmo 1% aos projetos de construção e incorporação de imóveis residenciais de interesse social, conforme regulamentação da Receita. O critério do § 9º é outro. Contam os projetos destinados a famílias da Faixa Urbano 1 do programa, qualquer que seja o valor da unidade. Unidades de outras faixas no mesmo empreendimento não afastam o benefício. O § 10 remete as condições das duas vias ao regulamento, e o parágrafo único do art. 8º divide o 1% do § 6º em 0,44% de Cofins, 0,09% de PIS/Pasep, 0,31% de IRPJ e 0,16% de CSLL. Para a compensação no RET, o percentual reduzido altera o tamanho do débito mensal, não a sua titularidade.
O débito do RET pertence à incorporadora
Para admitir a compensação no RET, a Cosit partiu do caput do art. 74 da Lei n. 9.430/1996. O dispositivo permite ao sujeito passivo usar crédito próprio, inclusive o judicial com trânsito em julgado, contra débitos próprios. Os débitos, de seu lado, precisam referir-se a tributos administrados pela Receita. O crédito, por sua vez, precisa admitir restituição ou ressarcimento. No caso do crédito judicial, a Instrução Normativa RFB n. 2.055/2021 exige ainda a habilitação prévia dos arts. 102 a 108.
Cada incorporação no RET tem inscrição própria no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ). Nenhuma norma, porém, lhe dá personalidade jurídica ou a equipara a pessoa jurídica. Logo, o débito apurado no regime continua a ser da incorporadora. E a legislação da compensação não traz vedação geral aos tributos do RET. Por isso, a compensação no RET segue as regras de qualquer outro débito próprio.
A compensação no RET e o § 2º do art. 4º
Havia, contudo, um argumento contrário à compensação no RET. O § 2º do art. 4º da Lei n. 10.931/2004 declara definitivo o pagamento unificado. Diz também que ele não gera, em hipótese alguma, direito à restituição ou à compensação com o que a incorporadora apurar.
A Cosit leu o dispositivo pelo seu alcance real. Em primeiro lugar, ele impede a incorporadora de alegar, depois de pagar, que recolheu a mais no RET. Também a impede de transformar esse suposto excesso em crédito. A trava recai sobre o crédito que nasceria do próprio RET. No caso consultado, o crédito veio de fora, de uma ação judicial, e serviria para quitar o débito do regime. A solução tratou as duas situações como distintas.
Por que a SCP ficou fora da compensação
A SCP tem desenho peculiar no direito civil. Pelo art. 991 da Lei n. 10.406/2002 (Código Civil), só o sócio ostensivo exerce a atividade do objeto social, em nome próprio e sob sua responsabilidade. Só ele se obriga perante terceiros. O art. 993 acrescenta que o registro do contrato não confere personalidade jurídica à sociedade. A consulente partiu daí. Segundo ela, as obrigações da SCP e as do sócio ostensivo se confundem, e a equiparação tributária seria mera técnica de apuração.
A equiparação a pessoa jurídica decidiu a questão
A Cosit não contestou o Código Civil. Em vez disso, respondeu que, no direito tributário, a SCP se equipara a pessoa jurídica, conforme o art. 6º da Instrução Normativa RFB n. 1.700/2017. A equiparação vem de longe. O art. 7º do Decreto-Lei n. 2.303/1986 já a fazia para os efeitos da legislação do imposto de renda. Assim, a SCP ocupa de forma autônoma o polo passivo da obrigação tributária. Se a SCP é outro sujeito passivo, o crédito da sócia ostensiva não é crédito próprio dela.
A consequência vem do § 12, inciso II, alínea “a”, do art. 74 da Lei n. 9.430/1996. A lei considera não declarada a compensação feita com crédito de terceiros. Segundo a solução, a declaração da SCP que usasse o crédito da sócia cairia nessa hipótese. O detalhe pesa, porque a compensação não declarada é mais grave que a não homologada. Pelo § 13 do mesmo artigo, a ela não se aplicam os §§ 2º e 5º a 11. Na prática, a declaração não extingue o débito, nem sob condição, e não abre a manifestação de inconformidade que suspenderia a cobrança.
Compensação no RET e na SCP: o que muda na prática
Para a incorporadora com crédito judicial habilitado, a primeira resposta amplia o uso desse crédito. O pagamento mensal é, em regra, o débito federal mais constante de uma incorporação em fase de vendas. Agora existe manifestação vinculante da Receita admitindo a compensação no RET. As demais regras continuam valendo. Entre elas está o limite mensal do art. 74-A da Lei n. 9.430/1996 para créditos judiciais, criado pela Medida Provisória n. 1.202/2023 e mantido na conversão pela Lei n. 14.873/2024. O limite não vale para crédito de valor total inferior a R$ 10.000.000,00 e não pode ficar abaixo de 1/60 do crédito por mês. O Supremo Tribunal Federal (STF) julgou improcedentes, por unanimidade, as ADIs 7.587 e 7.609, na sessão virtual encerrada em 14 de setembro de 2026.
Para quem opera por SCP, a resposta oposta à da compensação no RET pede organização. O crédito judicial da sócia ostensiva só quita débitos dela. Da mesma forma, o crédito das operações da SCP só quita débitos da SCP. Isso exige apurações, recolhimentos e controles de crédito separados, como a Solução de Consulta Cosit n. 202/2019 já indicava para os tributos retidos. Uma declaração que misture os dois patrimônios fiscais corre o risco de virar compensação não declarada.
Há ainda um limite comum a toda solução de consulta, que não confere os fatos narrados. O art. 45 da Instrução Normativa RFB n. 2.058/2021, citado na própria solução, diz que a resposta não convalida as informações da consulente. Quem pretende aplicar o entendimento precisa estar, de fato, na mesma hipótese.
Meu comentário sobre a compensação no RET
Leio a resposta sobre a compensação no RET como fiel ao texto da lei. O § 2º do art. 4º da Lei n. 10.931/2004 impede que o RET gere crédito. A Cosit não o esticou para impedir que o RET receba crédito. Para o contribuinte, por isso, a leitura importa. Um crédito reconhecido depois de anos de processo não perde utilidade porque a empresa escolheu um regime simplificado. Também não vejo razão para que a compensação no RET receba outra resposta no pagamento de 1% da habitação de interesse social, porque o fundamento, de que o débito do regime é da incorporadora, não depende do percentual.
A segunda resposta segue a linha que a Receita mantém desde 2019. Vejo nela coerência interna, já que a equiparação que permite à SCP apurar tributos sozinha também impede a troca de créditos com a sócia ostensiva. Entendo que o setor imobiliário sente o efeito no caixa. O crédito fica de um lado e o débito do outro, no mesmo grupo e sob a mesma gestão. Mesmo assim, a solução aplica uma regra que já existia, a do crédito de terceiro, a um sujeito que a própria legislação trata como autônomo.
O recado útil, a meu ver, é de planejamento. Antes de transmitir a declaração, convém mapear o titular de cada crédito e o sujeito passivo de cada débito, empreendimento por empreendimento. Afinal, a distância entre compensação não homologada e não declarada justifica esse cuidado, e a análise do caso concreto evita surpresas.
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Fontes
BRASIL. Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil. Coordenação-Geral de Tributação. Solução de Consulta Cosit n. 184, de 23 de setembro de 2026. Diário Oficial da União, seção 1, p. 35, 25 set. 2026. Disponível em: normasinternet2.receita.fazenda.gov.br. Acesso em: 25 set. 2026.
BRASIL. Diário Oficial da União. Soluções de Consulta Cosit n. 181 a 184, de 23 de setembro de 2026. Edição 182, seção 1, p. 35, 25 set. 2026. Disponível em: in.gov.br. Acesso em: 25 set. 2026.
BRASIL. Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil. Coordenação-Geral de Tributação. Solução de Consulta Cosit n. 202, de 18 de junho de 2019. Disponível em: normasinternet2.receita.fazenda.gov.br. Acesso em: 25 set. 2026.
BRASIL. Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004. Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias e institui o regime especial de tributação. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 28 set. 2026.
BRASIL. Lei n. 9.430, de 27 de dezembro de 1996, arts. 74 e 74-A. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 28 set. 2026.
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), arts. 991 a 993. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 25 set. 2026.
BRASIL. Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil. Instrução Normativa RFB n. 2.058, de 9 de dezembro de 2021, arts. 33 e 45. Disponível em: normasinternet2.receita.fazenda.gov.br. Acesso em: 28 set. 2026.
BRASIL. Decreto-Lei n. 2.303, de 21 de novembro de 1986, art. 7º. Altera a legislação tributária federal, e dá outras providências. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 28 set. 2026.
BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Ação Direta de Inconstitucionalidade 7.587. Relator: Min. Cristiano Zanin. Plenário, sessão virtual de 4 a 14 set. 2026. Acompanhamento processual. Disponível em: portal.stf.jus.br. Acesso em: 28 set. 2026.
