Uma empresa comprou imóveis em hasta pública, registrou os bens no ativo imobilizado, alugou-os por anos e, depois, reclassificou-os para estoque e vendeu. A Receita Federal queria tributar a operação como ganho de capital, com carga próxima de 34%. O Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) decidiu diferente: validou a venda de imóvel no lucro presumido, com os percentuais reduzidos de presunção.

O tema divide a fiscalização e o contribuinte porque a diferença de conta é enorme. Quem consegue enquadrar a venda de imóvel no lucro presumido paga sobre uma base presumida; quem cai no ganho de capital paga sobre o lucro apurado. Entender onde está a linha divisória vale dinheiro real para empresas imobiliárias, construtoras e holdings.

O que está em jogo na venda de imóvel no lucro presumido

A discussão gira em torno da natureza da receita. Se a alienação for tratada como receita da atividade imobiliária no lucro presumido, aplicam-se os percentuais de presunção de 8% para o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e de 12% para a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). Assim, sobre essa base menor incidem depois as alíquotas dos tributos.

Por outro lado, se a operação for classificada como ganho de capital, a tributação recai sobre a diferença entre o valor de venda e o valor contábil do bem, sem os coeficientes de presunção. Na prática, a carga sobe para perto de 34%. Para o Fisco, os imóveis alugados por anos, com depreciação registrada, deveriam ficar no ativo imobilizado. Nesse caso, a reclassificação para estoque na véspera da venda seria apenas um artifício para pagar menos.

Como o CARF validou a venda de imóvel no lucro presumido

Em precedente favorável ao contribuinte, o CARF afastou a exigência de habitualidade. O colegiado reconheceu que a receita da venda de imóveis próprios por optante do lucro presumido segue os percentuais de 8% e 12% (Acórdão n. 1401-007.901, Processo n. 15746.734981/2024-21, 1ª Turma Ordinária da 4ª Câmara da 1ª Seção, decisão publicada em 18 de maio de 2026). O caso envolvia a venda de nove lajes corporativas por empresa de investimentos imobiliários.

O colegiado apoiou-se na Solução de Consulta COSIT n. 7/2021. Essa norma reconhece a tributação como receita operacional mesmo para imóveis antes locados, desde que a compra e venda conste do objeto social. Além disso, o relator registrou que a habitualidade é critério subjetivo e não se sobrepõe à definição legal de receita bruta. Por isso, o tempo de permanência do bem no ativo e a forma de escrituração não alteram a natureza da receita quando ela decorre de atividade prevista no contrato social. Esse é o sentido dos arts. 15 e 20 da Lei n. 9.249/1995 e do art. 12 do Decreto-Lei n. 1.598/1977.

Contabilidade e tributo: a leitura dos CPCs

O julgamento reforçou esse diálogo entre contabilidade e Direito. O CARF examinou o CPC 27 (ativo imobilizado), o CPC 28 (propriedade para investimento) e o CPC 16 (estoques). Esse último abriga os ativos mantidos para venda no curso normal dos negócios. Um dos votos foi direto ao ponto: a empresa não fica condenada à imutabilidade da classificação contábil de seu acervo. Por isso, é livre a alteração do objeto e da destinação do bem a qualquer tempo.

Portanto, a classificação de um ativo deve seguir a finalidade do bem dentro da atividade da empresa. No ramo imobiliário, por exemplo, os imóveis destinados à renda ou à venda futura integram o núcleo da operação. Assim, quando a compra e venda é prevista e efetiva, a receita da alienação nasce operacional, e não como ganho de capital.

Reclassificação artificial tira a venda de imóvel do lucro presumido

Ainda assim, o contribuinte não deve ler o precedente como salvo-conduto. O próprio CARF mantém a tributação pelo ganho de capital quando a reclassificação é oportunista. Em outra decisão de 2026, por exemplo, o colegiado considerou artificial a mudança de imóvel usado por décadas no ativo permanente para estoque na véspera da venda. Essa manobra veio acompanhada de alteração casuística do objeto social. Por isso, o CARF manteve o IRPJ e a CSLL sobre o ganho de capital.

A diferença entre um caso e outro está na substância. No precedente favorável, a atividade imobiliária constava do objeto social desde muito antes da venda, o que afastou a ideia de simulação. Na hipótese desfavorável, porém, a reclassificação apareceu como manobra de última hora. Portanto, a destinação do bem precisa ser real, documentada e coerente com a história da empresa.

Meu comentário

Gosto da linha que o CARF vem firmando porque ela devolve à lei o que é da lei. Receita bruta operacional é a que decorre do objeto social, e o Decreto-Lei n. 1.598/1977 não exige habitualidade como requisito. Inventar um critério de frequência mínima para empurrar o contribuinte ao ganho de capital sempre me pareceu criação fiscal sem base legal.

Isso não significa liberdade para reclassificar imóvel na véspera de vender. Na prática, a fronteira é a substância. Quem tem a atividade imobiliária no contrato social há anos, aluga, administra e depois vende, está no terreno seguro do lucro presumido. Por outro lado, quem muda o objeto social e a conta contábil semanas antes da escritura está pedindo autuação, e o CARF tem confirmado essas glosas.

Para o planejamento, portanto, o recado é preventivo. A economia entre 8% e 12% de presunção e 34% de ganho de capital é grande demais para ser tratada no improviso. Ou seja, ela se conquista com objeto social bem desenhado, escrituração coerente e prova da destinação econômica do imóvel, não com uma canetada contábil de última hora.

O que fica do julgado

A venda de imóvel pode ser tributada no lucro presumido, pelos percentuais de 8% e 12%, quando a atividade imobiliária integra de fato o objeto social e a destinação do bem é real. A habitualidade não é requisito legal, e a reclassificação contábil é legítima quando acompanha a finalidade do ativo. O que separa a economia lícita da autuação é a substância: mudança oportunista às vésperas da venda continua atraindo o ganho de capital. Cada operação imobiliária merece essa leitura antes da escritura, não depois da fiscalização.

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Fontes

CLICK FISCAL. CARF analisa classificação contábil de imóveis e afasta a autuação no lucro presumido. Boletim de 15 de julho de 2026 (CPC 16, CPC 27 e CPC 28; percentuais de 8% e 12%).

ROTA DA JURISPRUDÊNCIA. Por maioria, CARF afasta exigência de habitualidade e valida tributação de venda imobiliária pelo lucro presumido. 19 de maio de 2026 (Acórdão CARF n. 1401-007.901, Processo n. 15746.734981/2024-21; Solução de Consulta COSIT n. 7/2021). Disponível em: rotadajurisprudencia.com.br. Acesso em: 17 jul. 2026.

BRASIL. Lei n. 9.249, de 26 de dezembro de 1995, arts. 15 e 20. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 17 jul. 2026.