Atualização em 20 de agosto de 2026. O julgamento terminou. Em sessão do Plenário Virtual encerrada em 5 de agosto de 2026, o Supremo Tribunal Federal (STF) negou provimento ao Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) n. 1.593.784/SC e fixou, por unanimidade, a tese do Tema 1455 da repercussão geral: “É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC 29/00, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel”. O texto abaixo foi revisto para refletir o resultado.
Em Chapecó, no oeste de Santa Catarina, quem tinha imóvel residencial com 400 m² de área construída pagava IPTU pela alíquota de 1%. Quem tinha 399 m² pagava 0,5%. A régua era o tamanho, e foi essa régua que levou o caso ao STF. No Tema 1455 da repercussão geral, a Corte decidiu que ela não cabe na Constituição.
O processo é o ARE n. 1.593.784/SC, relatado pelo ministro Dias Toffoli. A repercussão geral foi reconhecida em 18 de abril de 2026 e o mérito foi julgado em sessão virtual concluída em 5 de agosto de 2026. A pergunta submetida à Corte era curta: lei municipal editada depois da Emenda Constitucional n. 29/2000 pode fixar alíquotas de IPTU conforme a área do imóvel? A resposta foi não, sem voto divergente.
O que o STF decidiu sobre o IPTU por área do imóvel
O caso concreto veio da Lei Complementar municipal n. 639/2018, de Chapecó (SC). Ela fixou alíquota de 1% para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 m², contra 0,5% para os demais. O contribuinte sustentou que a metragem não serve de critério para graduar o imposto, e o recurso subiu ao Supremo.
A discussão gira em torno do art. 156, § 1º, da CRFB/1988. Esse dispositivo, na redação dada pela EC n. 29/2000, permite ao município duas coisas distintas. A primeira, no inciso I, é a progressividade em razão do valor do imóvel. A segunda, no inciso II, é a diferenciação de alíquotas conforme a localização e o uso do bem. Fora daí, o texto não autoriza nada.
A área construída não aparece nessa lista. E foi justamente esse o ponto acolhido: quando o município a adota como critério, ele não está aplicando a Constituição, está acrescentando uma hipótese que ela não previu.
A tese do Tema 1455, e o argumento que ela rejeitou
O município não defendeu a lei como progressividade. Defendeu-a como seletividade, sustentando que o imóvel maior demanda uso mais intenso do solo urbano e revela capacidade contributiva presumida. Era uma tentativa de encaixar a metragem no inciso II, ao lado da localização e do uso.
O relator desmontou o enquadramento em duas frases. A área física é aspecto espacial e dimensional do bem, que não se confunde com localização nem com uso, as duas únicas hipóteses de diferenciação do inciso II. E, escalonando a alíquota conforme o tamanho, a lei faz progressividade, não seletividade, porque gradua a carga segundo um atributo do próprio imóvel. Ocorre que, depois da EC n. 29/2000, a progressividade fiscal do IPTU tem um único parâmetro autorizado, e ele está no inciso I: o valor venal.
O que a Corte afastou, portanto, foi uma progressividade disfarçada de seletividade. O rótulo não muda a natureza do que a lei municipal fez.
IPTU por área do imóvel: a metragem não mede riqueza
O argumento do município costuma ser intuitivo. Imóvel grande vale mais, e quem tem imóvel grande tem mais capacidade de pagar. Logo, tributar pela área seria uma forma prática de chegar ao mesmo resultado da progressividade pelo valor.
Na prática, o raciocínio falha na primeira esquina. Um apartamento de 120 m² em bairro nobre vale muito mais que uma casa de 450 m² na periferia. Galpão de estocagem, planta industrial e gleba operacional costumam ter valor por metro quadrado bem inferior ao de um imóvel residencial de alto padrão em área central. Metragem e valor não caminham juntos, e tratar uma como sinônimo da outra produz o contrário da justiça fiscal que se diz buscar: cobra-se mais de quem tem menos.
No voto do relator, por sua vez, a razão é essa. A área do imóvel não integra os critérios que a Constituição fixou para graduar o imposto. Valor, localização e uso estão no texto. Tamanho, não. E a EC n. 29/2000, embora tenha ampliado a margem do município, ampliou-a até onde escreveu, e não além.
O que a EC n. 29/2000 realmente abriu
Convém recuperar o histórico, porque ele explica a confusão. Antes da EC n. 29/2000, o STF só admitia a progressividade do IPTU com finalidade extrafiscal, ligada à função social da propriedade urbana. A Súmula n. 668 do STF consolidou esse entendimento: era inconstitucional a lei municipal anterior à emenda que instituísse alíquota progressiva por outro motivo.
Em seguida, a emenda mudou o desenho e autorizou expressamente a progressividade pelo valor do imóvel, além da diferenciação por localização e uso. Muitos municípios leram nisso uma licença geral para variar alíquotas conforme o que lhes parecesse razoável. Não foi o que se abriu, e o Tema 1455 fecha a leitura larga. A competência tributária é atribuída em termos estritos, e o rol do art. 156, § 1º, é a medida dela.
O que muda para quem paga e para quem cobra
Com a tese fixada em repercussão geral, leis municipais que escalonam o IPTU pela área construída perderam sustentação em todo o país. Na prática, o efeito depende de como cada legislação está redigida: em alguns casos cai a diferenciação inteira, em outros permanece a alíquota base e desaparece o adicional atrelado à metragem. É por isso que a leitura do texto municipal, e não só da tese, decide o tamanho do crédito.
Para o proprietário, a leitura precisa ser sóbria. Tese fixada em repercussão geral não devolve dinheiro automaticamente. A restituição do que foi pago a mais depende de pedido próprio, administrativo ou judicial, e alcança em regra os cinco anos anteriores, na forma do art. 168 do Código Tributário Nacional (CTN). O caminho típico é pedir o recálculo dos lançamentos pela alíquota devida e repetir a diferença.
Falta o acórdão, e isso importa. As fontes oficiais consultadas até esta data não registram modulação de efeitos, mas em matéria de tributo municipal o Supremo costuma considerar o impacto orçamentário, e eventual pedido nesse sentido ainda pode ser apreciado em embargos de declaração. Enquanto a publicação não vem, quem já discute a cobrança está em posição melhor do que quem espera, porque a ressalva usual das modulações protege as ações em curso.
Para as prefeituras, por outro lado, a consequência é de planejamento. Alíquota diferenciada por metragem era atalho de arrecadação com base frágil, e o custo de tê-la mantido aparece agora, em restituições corrigidas. Recalibrar a planta genérica de valores dá mais trabalho e resolve o problema pela via que a Constituição autoriza.
Meu comentário sobre o IPTU por área do imóvel
Concordo com o resultado, e não por simpatia a quem tem imóvel grande. Concordo porque competência tributária se lê pelo que está escrito. O art. 156, § 1º, listou os critérios de graduação do IPTU. Quando o município usa outro, ele não interpreta a norma: cria uma que não existe.
O que mais me interessa na fundamentação é a recusa do rótulo. O município chamou de seletividade aquilo que era progressividade, e a Corte foi olhar o que a lei fazia, não o nome que ela usava. Esse método vale muito além do IPTU. Boa parte das autuações e das leis que discuto vive de nomenclatura conveniente, e a resposta correta é sempre a mesma: descrever a operação e conferi-la contra a hipótese normativa.
Reconheço a boa intenção por trás de muitas dessas leis. Vereador que aprova alíquota maior para imóvel grande costuma acreditar que está cobrando de quem pode mais. O problema, no entanto, é que a metragem é um péssimo indicador de riqueza. Ela ignora localização, padrão construtivo, estado de conservação e mercado. O município já tem o instrumento certo para medir capacidade econômica, que é o valor venal, e ele está expressamente autorizado no texto constitucional.
Há um incômodo legítimo do outro lado, e seria desonesto ignorá-lo. Manter a planta genérica de valores atualizada é caro, politicamente custoso e frequentemente adiado. A metragem, afinal, é objetiva, fácil de fiscalizar e não exige avaliação individual. Entendo a tentação administrativa. Ainda assim, dificuldade operacional não cria competência, e contornar o valor venal por um critério mais cômodo transfere ao proprietário o custo de uma escolha do município.
O que fazer agora
Quem paga IPTU escalonado por área precisa, primeiro, ler o próprio carnê e a lei municipal. A pergunta é simples: a alíquota varia em função da metragem, ou de valor, localização e uso? Só o primeiro caso está alcançado pelo Tema 1455.
Confirmada a hipótese, convém medir a diferença dos últimos cinco exercícios antes de decidir qualquer coisa. Em imóvel residencial isolado, o valor pode não justificar a discussão. Em carteira de imóveis, galpão logístico, loteamento ou empresa com vários pontos, a conta muda de tamanho. Essa medição custa pouco e define se o caminho é o pedido administrativo de recálculo ou a ação de repetição do indébito.
Há uma razão para não deixar isso para depois. Cada mês que passa empurra para fora do alcance um exercício inteiro do imposto, pela regra dos cinco anos do art. 168 do CTN, e eventual modulação tende a ressalvar quem já estava em juízo.
O que fica do Tema 1455
O Supremo declarou inconstitucional a fixação de alíquotas de IPTU conforme a área do imóvel, mesmo em lei municipal editada após a EC n. 29/2000, e o fez por unanimidade. O fundamento é direto: o art. 156, § 1º, da CRFB/1988 autoriza a progressividade pelo valor e a diferenciação por localização e uso, e a metragem não está nesse rol.
Fica também uma lição que atravessa o Direito Tributário municipal. Critério prático não é critério autorizado, e nome bonito não converte progressividade em seletividade. Quando a Constituição enumera as formas de graduar um imposto, a enumeração é o limite, e o município que procura um caminho mais simples acaba encontrando um caminho mais caro.
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Fontes
BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Tema 1455 da repercussão geral: fixação por lei municipal, posterior à Emenda Constitucional n. 29/2000, de alíquotas de IPTU em razão da área do imóvel. Recurso Extraordinário com Agravo n. 1.593.784/SC, relator ministro Dias Toffoli. Tese fixada em sessão virtual encerrada em 5 ago. 2026. Disponível em: portal.stf.jus.br. Acesso em: 20 ago. 2026.
BRASIL. Supremo Tribunal Federal. STF decide que municípios não podem usar área do imóvel para calcular alíquota do IPTU. Disponível em: noticias.stf.jus.br. Acesso em: 20 ago. 2026.
BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Andamento processual do ARE n. 1.593.784 (Tema 1.455 de repercussão geral). Disponível em: portal.stf.jus.br. Acesso em: 20 ago. 2026.
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, art. 156, § 1º, incisos I e II. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 20 ago. 2026.
BRASIL. Emenda Constitucional n. 29, de 13 de setembro de 2000. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 20 ago. 2026.
BRASIL. Lei n. 5.172, de 25 de outubro de 1966 (Código Tributário Nacional), art. 168. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 20 ago. 2026.
