A reforma tributária do imposto sobre aluguel começa a valer em 1º de janeiro de 2027. O primeiro prazo prático vem antes: a partir de 1º de dezembro de 2026, quem aluga imóvel como atividade econômica emite nota fiscal eletrônica da locação. Este artigo sobre reforma tributária imposto aluguel responde a três perguntas: quem fica sujeito ao novo regime, o que muda no valor cobrado e o que rever no contrato. As respostas vêm da Lei Complementar n. 214/2025.
Reforma tributária imposto aluguel: o IVA dual chega às locações
O Imposto sobre Valor Agregado (IVA) cobra o tributo em cada etapa da cadeia e desconta o que já foi pago nas etapas anteriores. No Brasil ele é dual: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de estados e municípios, incidem juntos sobre a mesma operação. A Lei Complementar n. 214/2025 manda que ambos alcancem a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis (art. 252, inciso III).
Convém desfazer uma confusão comum. A locação de imóvel nunca pagou o Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) nem o Imposto sobre Serviços (ISS). O tributo que a CBS substitui, para o locador pessoa jurídica, é o par formado pelo Programa de Integração Social (PIS) e pela Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins). O imposto de renda sobre o aluguel continua como está: a reforma não o toca.
Na prática da reforma tributária imposto aluguel, o aluguel contratado passa a conviver com um tributo calculado e destacado à parte. Assim, o locador informa o valor do aluguel e o da CBS e do IBS que incidem sobre ele. O fato gerador ocorre no momento do pagamento, e por isso o imposto é devido a cada mensalidade paga (art. 254, inciso III e § 2º).
Reforma tributária imposto aluguel: quem paga, pessoa jurídica ou física
A pessoa jurídica que aluga imóvel entra no regime regular do IBS e da CBS sem escolha. Para a pessoa física, a lei exige dois requisitos ao mesmo tempo (art. 251, § 1º, inciso I). No ano-calendário anterior, ela precisa ter recebido mais de R$ 240.000,00 com locações e ter alugado mais de três imóveis distintos. Se faltar um dos dois, fica fora.
Dois exemplos mostram a lógica. Por exemplo, quem recebeu R$ 300.000,00 de um único prédio comercial tem renda alta, mas um imóvel só: fica fora. Já quem alugou quatro apartamentos e recebeu R$ 120.000,00 no ano tem os imóveis, mas não a renda: também fica fora. A pessoa física que cruza os dois limites em um ano passa a ser contribuinte no ano seguinte.
Há uma antecipação que quase ninguém nota. Se a receita de aluguéis, dentro do próprio ano, superar o limite em mais de 20% (ou seja, passar de R$ 288.000,00), a pessoa física vira contribuinte já no ano em curso (art. 251, § 2º, inciso II). O limite de R$ 240.000,00 é corrigido mensalmente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), desde a publicação da lei (art. 251, § 5º).
Porém, muitos proprietários com carteira grande já recebem por meio de empresa, em regra pelo lucro presumido, por razões ligadas ao imposto de renda. Essas empresas entram no regime regular do IBS e da CBS automaticamente. Para elas, a novidade é documentar cada locação com nota fiscal, algo que várias ainda não fazem.
Como o imposto aparece na fatura e quem paga de verdade
Em termos econômicos, então, a conta é do inquilino, porque o imposto é calculado sobre o valor da locação e destacado no documento fiscal. O impacto, porém, varia com o perfil de quem aluga.
Se o inquilino é uma empresa no regime regular, ele pode aproveitar como crédito o imposto cobrado na locação, na lógica do IVA, e o custo efetivo do espaço cai. Mas, se é pessoa física morando no imóvel, ou empresa sem direito a crédito, o imposto fica no preço. Assim, um mesmo imóvel comercial pesa de forma diferente conforme quem está do outro lado do contrato.
A lei protege a locação com dois mecanismos. O primeiro vale para toda locação: as alíquotas do IBS e da CBS ficam reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único). Pagando-se só 30% da alíquota padrão, cada 10 pontos percentuais de alíquota padrão viram 3 pontos sobre o aluguel. Já o segundo vale só para a locação residencial: o locador pode deduzir da base de cálculo R$ 600,00 por imóvel, até o limite do valor da base (art. 260).
Um exemplo numérico com o redutor de 70% e a dedução de R$ 600,00
Suponha, apenas para a conta, uma alíquota padrão de CBS de 9%, valor hipotético porque o oficial ainda não existe. Um apartamento alugado por R$ 2.500,00 tem base de R$ 1.900,00 depois da dedução de R$ 600,00. Sobre essa base, a alíquota efetiva é de 2,7% (9% multiplicados por 30%), e a CBS a pagar é de R$ 51,30. Sem os dois mecanismos, seriam R$ 225,00. Para comparação, a locadora pessoa jurídica no lucro presumido paga hoje 3,65% de PIS e Cofins, o que dá R$ 91,25 sobre os mesmos R$ 2.500,00.
O redutor de R$ 600,00 pesa mais nos aluguéis menores. Com aluguel de R$ 1.000,00, a base cai para R$ 400,00; com R$ 3.000,00, para R$ 2.400,00. Só o que integra o valor da locação entra na base: o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e as despesas de condomínio não contam (art. 255, § 2º). Por isso o boleto que os reúne precisa discriminar cada parcela.
Uma regra própria merece registro: a locação residencial por até 90 dias ininterruptos, como a de temporada, segue as regras da hotelaria (art. 253), e não o regime descrito acima.
Reforma tributária imposto aluguel: alíquotas e prazos até 2033
Na reforma tributária imposto aluguel, a transição é gradual, e o número que interessa em 2027 ainda não foi fixado. Em 2026, a CBS é cobrada a 0,9% e o IBS a 0,1%, em fase de testes. O valor recolhido é compensado contra o PIS e a Cofins, e quem cumprir as obrigações acessórias fica dispensado do recolhimento (arts. 343, 346 e 348).
Então, em 2027, a CBS passa a valer de fato e o PIS e a Cofins deixam de existir. A alíquota da CBS será a de referência menos 0,1 ponto percentual (art. 347). O Senado Federal fixa a referência por resolução, com base em cálculo do Tribunal de Contas da União (TCU). Os prazos normais são 15 de setembro para o TCU e 31 de outubro para o Senado, e o art. 353, § 2º, os prorroga em 45 dias em 2026. A resolução ainda não foi editada, e qualquer percentual de carga divulgado é estimativa.
O IBS, porém, não espera 2033 para existir: em 2027 e 2028 ele é cobrado a 0,1% (0,05% estadual e 0,05% municipal, art. 344). De 2029 em diante entram as alíquotas de referência estaduais e municipais, e o sistema chega à alíquota plena em 2033, quando o ICMS e o ISS se extinguem. É nessa trajetória que a carga sobe, sempre com o redutor de 70% sobre a locação.
Nota fiscal de aluguel a partir de 1º de dezembro de 2026
O Ato Conjunto RFB/CGIBS n. 4, de 30 de julho de 2026, da Receita Federal do Brasil (RFB) e do Comitê Gestor do IBS (CGIBS), fixa as datas de início da emissão de documentos fiscais eletrônicos. Para as locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis, a data é 1º de dezembro de 2026 (art. 1º, inciso III, alínea g). O documento é a Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e), e não a NF-e de mercadorias.
Já os optantes do Simples Nacional só ficam obrigados a partir de 1º de janeiro de 2027 (art. 1º, § 1º). Quanto à pessoa física, então, a obrigação recai sobre quem já estiver no regime regular. Contudo, o ato não detalha o sistema de emissão de cada município; o locador deve confirmar com a prefeitura e com o contador qual usará.
Reforma tributária imposto aluguel: o que rever nos contratos
Quem está perto dos limites da pessoa física (mais de três imóveis, receita próxima de R$ 240.000,00) deve fazer as contas antes de 2027, porque o critério olha o ano-calendário anterior. Transferir a carteira para uma empresa afeta o imposto de renda e a sucessão, e a decisão exige cálculo caso a caso.
Nos contratos, três pontos pedem redação expressa.
Repasse do tributo. O IBS e a CBS entram por fora do aluguel contratado. A cláusula deve prever que a fatura destaca o valor do tributo, separado do aluguel, e quem o suporta. Assim se evita a discussão quando a primeira nota chegar.
Separação das verbas. Condomínio e IPTU ficam fora da base (art. 255, § 2º). Assim, se o boleto os soma ao aluguel, eles precisam aparecer discriminados, para não engordar a base por engano.
Perfil do inquilino. O efeito do imposto muda conforme o locatário seja pessoa física, empresa com direito a crédito ou empresa sem crédito. As cláusulas de reajuste e de renovação devem considerar esse cenário.
Síntese: imposto novo, alíquota reduzida e a nota fiscal como primeira exigência
Na reforma tributária imposto aluguel, o proprietário recebe um imposto novo, com alíquota reduzida em 70%, dedução de R$ 600,00 na locação residencial e critérios próprios para a pessoa física. O número que definirá a carga de 2027 sairá de uma resolução do Senado ainda pendente, e a exigência mais próxima é operacional: a nota fiscal eletrônica de dezembro de 2026. Reunir contratos, mapear o perfil dos inquilinos e conferir com o contador o enquadramento de cada imóvel são providências que dependem de cada carteira.
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Fontes
BRASIL. Lei Complementar n. 214, de 16 de janeiro de 2025, com as alterações da Lei Complementar n. 227/2026. Institui o IBS, a CBS e o Imposto Seletivo. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 29 set. 2026.
BRASIL. Receita Federal do Brasil; Comitê Gestor do IBS. Ato Conjunto RFB/CGIBS n. 4, de 30 de julho de 2026. Estabelece as datas de início da obrigatoriedade de emissão dos documentos fiscais eletrônicos. Disponível em: cgibs.gov.br. Acesso em: 29 set. 2026.
