Ação revisional de aluguel
a·ção re·vi·si·o·nal de a·lu·guel · locução substantiva feminino
Etimologia. revisão, do latim revisio, de revidere (ver de novo); aluguel, do latim locarium, de locare (colocar, arrendar). É a ação para ver de novo, e ajustar, o preço da locação.
O aluguel combinado há anos deixa de acompanhar o mercado, para cima ou para baixo. Quando as partes não chegam a um acordo, a lei oferece um caminho objetivo: passados três anos do contrato ou do último ajuste, locador ou locatário pode pedir ao juiz que revise o aluguel e o coloque no preço de mercado. Não é preciso alegar abuso nem fato extraordinário; basta o decurso do triênio e o descompasso com o valor de mercado. O juiz pode, desde logo, fixar um aluguel provisório para viger enquanto a ação corre, e o valor que a sentença definir vale desde a citação.
Definição técnica
Ação prevista na Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Pelo art. 19, não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, pode pedir a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. O rito está no art. 68: ao despachar a inicial, o juiz pode fixar aluguel provisório, que, quando requerido pelo locador, não excede a oitenta por cento do valor pedido; o aluguel fixado na sentença retroage à data da citação, e as diferenças são executadas nos próprios autos. O objeto é estrito, o valor da locação: não se prestam à revisional as demais cláusulas do contrato, que seguem a disciplina comum.
Sentido amplo × restrito
No uso corrente, fala-se em “revisar o aluguel” para qualquer reajuste, inclusive o reajuste anual por índice, que é automático e contratual. Em sentido restrito, a ação revisional de aluguel é a via judicial do art. 19, cabível após três anos e voltada a ajustar o valor ao mercado, e não se confunde com a ação renovatória, própria da locação comercial, nem com o reajuste por índice previsto no contrato.
Exemplos práticos
- Passados três anos sem acordo, o locador ajuizou ação revisional de aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado.
- Na ação revisional de aluguel, o juiz fixou aluguel provisório, e o valor da sentença retroagiu à data da citação.
- O locatário propôs ação revisional de aluguel para reduzir o valor ao patamar de mercado.
Fundamentação legal e jurisprudencial
Lei n. 8.245/1991, arts. 19 (revisão do aluguel após três anos, para ajuste ao preço de mercado) e 68 (rito, aluguel provisório e retroação à data da citação). Código Civil (Lei n. 10.406/2002), art. 421 (função social e liberdade contratual, como pano de fundo do reequilíbrio).
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