Atualização (setembro de 2026). Este texto foi publicado originalmente em 17 de fevereiro de 2008, como artigo assinado no jornal O Sul, e volta ao ar revisto. Dois pilares dele mudaram desde então. A cobrança da dívida de condomínio virou execução de título extrajudicial com o Código de Processo Civil (CPC) de 2015. O critério de quem responde, por sua vez, ganhou tese repetitiva do Superior Tribunal de Justiça (STJ), hoje em revisão com os recursos suspensos no país inteiro. A orientação prática do artigo original continua de pé e está preservada abaixo, agora com o direito que passou a valer.
Desde 9 de junho de 2025, os recursos especiais sobre a dívida de condomínio estão parados. A Segunda Seção do STJ decidiu revisar a tese que ela mesma havia fixado dez anos antes e mandou suspender os demais processos sobre o tema. A pergunta em jogo é a mesma que este artigo levantou em 2008: quem paga quando o imóvel foi vendido e o negócio nunca chegou ao registro?
O problema que este artigo descreveu em 2008
A cobrança dos encargos condominiais sempre foi um ponto sensível. Quando um condômino atrasa, os demais acabam pagando mais para cobrir as despesas do mês. A dívida de condomínio de um vira, na prática, custo de todos. Por isso, a solução costuma demorar.
Em seguida, o artigo original descrevia uma situação específica, e ela continua atualíssima. O comprador adquire a unidade, recebe as chaves e não leva o título ao Cartório de Registro de Imóveis. O órgão registral, então, segue apontando como proprietário quem vendeu, ou até quem vendeu àquele.
As causas também não mudaram. A mais comum é o desconhecimento: muita gente ignora que a propriedade só se transfere com o registro do título translativo, na forma do art. 1.245 do Código Civil. Somam-se a isso o financiamento que permanece em nome do proprietário anterior e os famosos contratos de gaveta. O resultado atinge três lados. O condomínio demora a receber. O comprador segue inadimplente. E o vendedor responde por dívida de condomínio gerada em imóvel que já não é seu.
A dívida de condomínio acompanha o imóvel
O ponto de partida é a natureza da obrigação. A cota condominial é obrigação propter rem, expressão que significa obrigação por causa da coisa. Em regra, ela nasce da titularidade do direito real e segue o imóvel, não a pessoa. Por isso, quem adquire uma unidade com atraso assume também esse passivo. Depois da compra, pouco importa que ele jamais tenha pisado numa assembleia.
O STJ reafirmou esse desenho em 5 de maio de 2025, no REsp 1.910.280, sob relatoria da ministra Isabel Gallotti. A Segunda Seção assentou que a obrigação propter rem nasce com a titularidade do direito real. Ela não se extingue, portanto, por ato de vontade das partes. Em outras palavras: o contrato organiza a relação entre vendedor e comprador, mas não alcança o condomínio, que é estranho ao negócio.
Daí vem a advertência que o texto de 2008 já fazia, e que hoje tem dispositivo expresso. Como a dívida de condomínio está presa ao imóvel, é o próprio imóvel que responde por ela, mesmo servindo de moradia da família. O art. 3º, IV, da Lei n. 8.009/1990 ressalva da impenhorabilidade as contribuições devidas em função do imóvel familiar, e os tribunais aplicam essa exceção às cotas condominiais sem hesitação.
O que o Tema 886 do STJ fixou em 2015
Sete anos depois da publicação original, o STJ enfrentou a dúvida que o artigo levantava. Em 2015, no REsp 1.345.331/RS, a Segunda Seção julgou o recurso repetitivo que ficou conhecido como Tema 886. A tese tem três partes, e cada uma delas resolve um pedaço do problema.
A primeira afasta o registro como critério. O que define a responsabilidade pela dívida de condomínio é a relação jurídica material com o imóvel. Na prática, duas circunstâncias revelam essa relação: a imissão do comprador na posse e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação. Já a segunda parte admite que, na promessa de compra e venda não registrada, o vendedor ou o comprador podem responder pela dívida de condomínio, conforme o caso. A terceira, por fim, encerra o raciocínio. Comprovada a posse do comprador e a ciência do condomínio, cessa a responsabilidade do vendedor pelas cotas daquele período.
Em resumo, o critério deixou de ser cartorial e passou a ser probatório. Assim, quem vendeu por contrato de gaveta ganhou um caminho de defesa, desde que consiga provar os dois fatos. Por isso a providência sugerida no fim deste artigo deixou de ser mera cautela. Entregar cópia do contrato ao síndico, com protocolo, virou prova decisiva.
Por que o STJ reabriu a discussão sobre a dívida de condomínio
Ainda assim, dez anos depois, a tese voltou à mesa. Em 9 de junho de 2025, a Segunda Seção afetou o REsp 2.015.740 e o REsp 2.100.395, de novo sob relatoria da ministra Isabel Gallotti, para revisar o Tema 886. A questão submetida a julgamento é estreita. Trata-se de definir se existe legitimidade concorrente entre o promitente vendedor, titular do direito de propriedade, e o promitente comprador, para responder pelos débitos posteriores à imissão na posse.
Antes de tudo, a palavra decisiva é “concorrente”. Em 2015, o tribunal tratou a responsabilidade como excludente. Provada a posse e a ciência, o vendedor saía do processo. A revisão discute agora se os dois podem ser demandados ao mesmo tempo. Essa leitura dialoga melhor com a natureza propter rem da dívida de condomínio e com o julgamento de maio de 2025.
No mesmo ato, o colegiado suspendeu os recursos especiais e os agravos em recurso especial sobre questão idêntica. A ordem alcança os tribunais de segunda instância e o próprio STJ. Ou seja: processos reais estão parados agora, à espera de uma tese que ainda não existe.
A dívida de condomínio virou título executivo com o CPC de 2015
O artigo original tratava a cobrança judicial da dívida de condomínio como caminho demorado, e com razão para a época. Esse trecho envelheceu, e é bom que tenha envelhecido.
Depois disso, o CPC de 2015 incluiu no rol do art. 784 o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício. Basta que estejam previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, e comprovadas por documento. Antes disso, o condomínio ajuizava ação de cobrança, esperava a sentença e só depois executava. Hoje ele parte direto para a execução de título extrajudicial. A citação manda pagar em três dias, e a constrição vem em seguida, inclusive por penhora on-line de valores em conta.
Em seguida, o STJ admitiu a inclusão das cotas vincendas na mesma execução, no REsp 1.835.998, julgado em 12 de novembro de 2021 sob relatoria do ministro Luis Felipe Salomão. A medida evita um processo novo a cada mês de atraso. Para quem recebe a cobrança, porém, há o outro lado da moeda. A defesa que antes tinha o tempo de um processo de conhecimento inteiro hoje se monta em dias, por embargos à execução ou por exceção de pré-executividade.
O que o condomínio pode fazer
Antes de tudo, a recomendação central do artigo de 2008 permanece intacta: agir cedo. Quanto antes o condomínio enfrenta a inadimplência, menor a dívida e menor o rateio que recai sobre os demais condôminos.
Em regra, a primeira providência continua sendo documental. Busque no Registro de Imóveis a certidão de propriedade atualizada da unidade com cotas em atraso. É ela que revela o descompasso entre quem consta como dono e quem de fato ocupa o imóvel.
Constatado o problema, o passo seguinte é contatar os envolvidos e tentar o acordo, pela administradora ou por advogado. Essa fase não é perda de tempo. É nela que se reúnem os documentos que tornam a cobrança posterior mais rápida, e hoje esses papéis servem também para demonstrar a ciência do condomínio exigida pelo Tema 886. A presença de um terceiro que atue no interesse do condomínio costuma facilitar a solução.
Por fim, duas cautelas formais seguem valendo. As regras do condomínio quanto à contratação do profissional devem ser observadas, com a assembleia definindo previamente as etapas da cobrança. E convém lembrar que o imóvel poderá ser penhorado ainda que tenha características de bem de família, pela exceção já citada da Lei n. 8.009/1990.
O que o proprietário pode fazer
Do outro lado, o vendedor que ainda figura no registro está em posição desconfortável. Não tem mais o imóvel, não usufrui dele, não vota em assembleia, e mesmo assim aparece na certidão como proprietário.
Em cobrança judicial da dívida de condomínio, as saídas continuam as mesmas que o artigo apontava. Ele pode cobrar diretamente de quem comprou, rescindir o contrato e pedir a reintegração de posse, ou indicar o próprio imóvel à penhora. A diferença é que, hoje, ele conta também com a tese do Tema 886 para tentar afastar a responsabilidade pelo período da posse alheia, enquanto a revisão não muda esse quadro.
No entanto, o melhor caminho é anterior ao litígio. O ideal é prever no contrato, regular ou de gaveta, que o imóvel garante o financiamento e também os débitos de tributos e de condomínio. Some-se a isso uma cláusula expressa de rescisão em caso de inadimplência. Havendo ou não essa previsão, o vendedor pode registrar a compra e venda. O registro dá publicidade ao negócio e facilita o reconhecimento judicial de que o comprador arca com as cotas.
Ainda assim, no contrato de gaveta há a providência mais barata e mais eficaz de todas. Se o comprador não informou o condomínio, o próprio vendedor entrega cópia do contrato ao síndico, com protocolo que comprove a entrega e a data. Esse papel é hoje a prova da ciência inequívoca. O contrato de gaveta continua sendo negócio arriscado para os dois lados. Ainda assim, a jurisprudência dos tribunais superiores reconhece certa validade a esse tipo de ajuste.
O que mudou nesta atualização
Cinco pontos foram acrescentados ou corrigidos em relação ao texto de 2008.
O primeiro é a via de cobrança: a cota condominial passou a ser título executivo extrajudicial pelo art. 784, X, do CPC de 2015, e a execução substituiu a ação de cobrança. O segundo é o critério de responsabilidade, fixado pelo Tema 886 do STJ em 2015, que trocou o registro pela posse e pela ciência do condomínio. O terceiro é a revisão desse tema, iniciada em 9 de junho de 2025, com suspensão nacional dos recursos sobre dívida de condomínio. O quarto é a base legal da penhora do bem de família, que o texto original afirmava sem citar o art. 3º, IV, da Lei n. 8.009/1990. O quinto é uma correção técnica: onde se lia que a propriedade se transfere com a averbação da escritura, o correto é registro do título translativo, na forma do art. 1.245 do Código Civil.
A recomendação de fundo, essa não mudou em dezoito anos. Documento produzido no momento da venda vale mais do que qualquer argumento produzido depois da cobrança, e avaliar o caso concreto com a papelada na mesa continua sendo o caminho seguro enquanto o STJ não conclui o julgamento.
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Fontes
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Em revisão de repetitivo, STJ vai analisar responsabilidade conjunta entre vendedor e comprador por dívida condominial. Notícia de 9 de junho de 2025. Disponível em: stj.jus.br. Acesso em: 9 set. 2026.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Segunda Seção confirma que vendedor pode responder por obrigações do imóvel posteriores à posse do comprador. Notícia de 5 de maio de 2025. Disponível em: stj.jus.br. Acesso em: 9 set. 2026.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. É possível a inclusão de cotas condominiais vincendas em execução de título extrajudicial. Notícia de 12 de novembro de 2021. Disponível em: stj.jus.br. Acesso em: 9 set. 2026.
BRASIL. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios. Tema 886 do STJ: obrigações condominiais, responsabilidade pelo pagamento. Disponível em: tjdft.jus.br. Acesso em: 9 set. 2026.
BRASIL. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios. Execução de contribuições ordinária ou extraordinária de condomínio edilício. Disponível em: tjdft.jus.br. Acesso em: 9 set. 2026.
BRASIL. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios. É possível a penhora de bem de família para pagamento de débitos condominiais relativos ao referido bem? Disponível em: tjdft.jus.br. Acesso em: 9 set. 2026.
BRASIL. Lei n. 8.009, de 29 de março de 1990. Dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 9 set. 2026.
BRASIL. Lei n. 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em: 9 set. 2026.
